Categoría: Alquileres

Comunidad de propietarios

El nombramiento del presidente de la Comunidad de Propietarios y su posible exoneración

Recientemente en nuestro despacho de abogados en Madrid Norte, hemos tenido el caso de un particular propietario de una vivienda que ha sido nombrado Presidente de su Comunidad de Propietarios, al tener establecida dicha Comunidad un turno rotatorio para el cargo de Presidente.

La peculiaridad de este cliente es que tenía 85 años, con unas limitaciones físicas y cognitivas ya muy evidentes, y que a pesar de ello, y de que solicitó a su Comunidad fuese nombrado otro Presidente, sus vecinos no hicieron caso alegando que le correspondía por el turno establecido, y así fue elegido Presidente.

En definitiva, nos planteaba ante la imposibilidad de poder ejercer su cargo de Presidente en condiciones de eficiencia y normalidad si cabría la posibilidad de anular dicho nombramiento.

Ciertamente, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el nombramiento de Presidente de una Comunidad de propietarios es obligatorio, bien sea el propietario una persona física, o bien una persona jurídica o empresa, no estableciendo la ley limitación alguna sobre la edad del Presidente.

El cargo ha de ser desempeñado por quien fue nombrado, no pudiendo hacerlo un tercero, y siendo la duración de su cargo de un año.

No obstante, la ley prevé que el Presidente designado podrá solicitar del Juez su exoneración en el cargo y el nombramiento de otra persona, alegando el interesado los motivos que considere impiden o imposibilitan gravemente el ejercicio del cargo de Presidente de la Comunidad.

Dichos motivos no los establece la ley, pudiendo ser estos motivos laborales y desplazamiento fuera de la provincia o al extranjero, una discapacidad física o sensorial, y como es el caso que nos ocupa, una avanzada edad en el propietario y unas limitaciones físicas y cognitivas evidentes que pueden ser acreditadas ante el Juez con múltiples informes médicos.

En estos casos, el interesado tiene el plazo de un mes desde su nombramiento para solicitar del Juez su sustitución por otro propietario, mientras tanto y en la medida de sus posibilidades, ha de cumplir con sus obligaciones como Presidente.

En definitiva, por mucho que la ley establezca la obligación de cumplir el cargo de Presidente, si concurren circunstancias graves y justificativas que aconsejan exonerar a dicho propietario del citado nombramiento, lo procedente es acudir a nuestros Tribunales para conseguir el nombramiento de otro Presidente.

En FORISLEX, nuestro despacho de abogados en Madrid Norte, le resolveremos cualquier cuestión relativa a este asunto, no dude en consultarnos en informacion@forislex.com o bien solicitando cita previa.

La convocatoria de junta en la comunidad de propietarios

La convocatoria de junta en la comunidad de propietarios

Tal y como establece la ley toda Comunidad de Propietarios ha de reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y nombrar Presidente o Secretario de la Comunidad, si bien lo normal es la convocatoria de otras Juntas adicionales llamadas “extraordinarias” para tratar cualquier otro asunto de la Comunidad.

¿Quién está legitimado para convocar la Junta de la Comunidad?

Tanto el Presidente de la misma, como el propietario o propietarios que tenga un 25% de cuotas de participación tienen legitimación para convocar Junta.

¿Qué requisitos ha de tener la convocatoria de Junta?

La misma ha de detallar la fecha, la hora de celebración en primera o segunda convocatoria, la relación de asuntos a tratar u orden del día, así como la relación de propietarios que no estén al corriente de pago.

¿Cómo se notifica la convocatoria de Junta?

La ley establece que la misma se enviará por escrito al domicilio señalado por cada propietario para notificaciones, o en su defecto, al del propio piso de su propiedad, o en su defecto, basta la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios de la Comunidad.

¿Quién elabora el orden del día a discutir en la Junta?

El orden del día es la relación de asuntos a tratar en la Junta de la Comunidad, teniendo potestad para elaborar el orden del día el Presidente, y cualquier otro propietario, para ello deberá haber enviado escrito al Presidente de la Comunidad con el detalle de los asuntos que desea sean incluidos en el orden del día.

¿Qué ocurre si en la convocatoria no se han incluido asuntos solicitados por alguno de los propietarios, o los mismos han sido modificados sustancialmente?

Pues que dicha Junta podrá ser objeto de impugnación judicial por ese propietario en el plazo de un año, porque si no impugnara la misma, la Junta se considerará válida legalmente.

¿Qué plazos establece la ley para la convocatoria de la Junta?

Si es Junta ordinaria anual ha de ser convocada con al menos 6 días de antelación, si es Junta extraordinaria con el necesario para hacer llegar la convocatoria a todos los vecinos.
Por último, cabe también la celebración de Junta sin convocatoria previa, siempre que estén presentes todos los propietarios, y así se decida.

¿Es válido el acuerdo de Junta adoptado en el apartado de Ruegos y Preguntas?

El mismo podría ser impugnado judicialmente por cualquier propietario en el plazo de un año, si bien, al igual que antes, si no se impugnase la Junta, se considerará válido jurídicamente.

En FORISLEX Abogados le resolveremos cualquier cuestión relativa a este asunto, no dude en consultarnos en informacion@forislex.com o bien solicitando cita previa.

 

Modelo comunicación al inquilino de la finalización contrato de arrendamiento por parte del propietario

Modelo de comunicación al inquilino de la finalización contrato de arrendamiento

Este documento es un modelo de carta o notificación para que el propietario  de una vivienda notifique o comunique a su inquilino, que debe abandonar la vivienda, debido a la finalización del contrato de alquiler o arrendamiento.

En este artículo le ofrecemos DESCARGAR Modelo_comunicación_finalización_contrato_de_arrendamiento_por_propietarioquilino. (14Kb Formato Word .docx)

Modelo comunicación finalización contrato de arrendamiento por propietario

NOMBRE PROPIETARIO o ARRENDADOR

DIRECCION

NOMBRE INQUILINO o ARRENDATARIO

DNI

 

Fecha…………………….

 

Muy Sr. mío:
Mediante la presente y en relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha…………………, le comunico que el próximo día…………., vence y finaliza por expiración del plazo estipulado el citado contrato de arrendamiento.
En consecuencia, le insto a que proceda a desalojar pacíficamente el mismo y a que proceda a entregar el mismo en las mismas buenas condiciones en las que lo recibió, y hacer entrega de las llaves de su posesión ese mismo día a las ………….horas.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

 

Fdo: PROPIETARIO

 

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Descargar modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino

Descargar modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino

La actual legislación sobre contratos de arrendamiento de vivienda desde la modificación de la Ley 4/2013, para aquellos contratos celebrados a partir del 6/06/2013, establece que pasados 6 meses del inicio del contrato, con independencia del plazo de duración pactado, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento. Te en este artículo le ofrecemos descargar modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino. (14Kb Formato Word .docx)

Modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino

NOMBRE INQUILINO o ARRENDATARIO
DNI

NOMBRE PROPIETARIO o ARRENDADOR
DIRECCION

Fecha…………………….

 

Muy Sr. mío:
Mediante la presente y en relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha…………………, del que han transcurrido al menos 6 meses desde su inicio, procedo a comunicarle al amparo de lo establecido en el artículo 11 LAU, y con una antelación de al menos 30 días, la decisión de proceder a desistir del contrato.
En consecuencia, le informo que el próximo día…………a las ………horas procederé a entregarle la posesión de la vivienda y a hacerle entrega de las llaves.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

 

Fdo: INQUILINO o ARRENDATARIO

 

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desestimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda

El Desestimiento en el Contrato de Arrendamiento de Vivienda

Recientemente en Forislex Abogados hemos tenido varias consultas sobre el desestimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda, y por dicho motivo procedemos a explicar en qué consiste este derecho.
La actual legislación sobre contratos de arrendamiento de vivienda desde la modificación de la Ley 4/2013, para aquellos contratos celebrados a partir del 6/06/2013, establece que pasados 6 meses del inicio del contrato, con independencia del plazo de duración pactado, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento.

¿Qué requisitos tiene que cumplir el inquilino para desistir del contrato?

Son dos:

  1. Que hayan transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del contrato.
  2. Que preavise al propietario mediante comunicación fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse de recibo, telegrama, etc.) de su intención de abandonar la vivienda, siempre que medie un preaviso de al menos 30 días.

¿Cabe algún tipo de indemnización a favor del propietario?

La ley establece al efecto lo siguiente:

“Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”

En definitiva, si consta en el contrato pactado, el inquilino tendrá que indemnizar al propietario a consecuencia de abandonar antes la vivienda con una mensualidad por cada año de contrato firmado. Y si no consta en el contrato, evidentemente no hay que pagar indemnización alguna.

Así, si se pactó una duración de un año prorrogable por otros dos años más, el plazo inicial pactado es de un año, de este modo, tendrá que pagar al propietario de indemnización 15 días de indemnización de renta, al aplicársele la regla final del citado artículo “Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
Si por el contrario se pactó de inicio una duración de tres años, tendrá el inquilino que abonar 15 días de indemnización del primer año, más dos mensualidades más, correspondientes al 2º y 3º año de contrato.

¿Qué sucede si el inquilino ejerce el desistimiento antes de los 6 meses de contrato?

A pesar de no prever este supuesto la ley, no es infrecuente, entendemos que lo correcto es abonar la renta hasta esos 6 meses que establece la ley, y con posterioridad abonar la indemnización antes señalada en función del número de años pactados de contrato conforme ya hemos explicado.

¿Qué sucede si en el contrato se ha pactado una indemnización mayor a la que establece la ley?

En estos supuestos, dicha indemnización será nula, por mucho que lo diga el contrato, al no poder pactarse en estos casos una indemnización distinta de la que establece la ley.

En FORISLEX, nuestros abogados especializados en arrendamientos están a su disposición para resolverle  cualquier cuestión relativa al desestimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda. bien llamándonos a nuestro teléfono teléfono 914510147 o bien vía email informacion@forislex.com

Modelo de documento para la comunicar actualizacion de la renta por el propietario

Rellenar modelo de documento para la comunicar actualizacion de la renta por el propietario

Si tiene un inmueble en alquiler, le habrá surgido la situación de tener que revisar la renta del inmueble y comunicarle esta subida a su inquilino, ya sea esta revisión al alza o a la baja. En cualquiera de los dos casos es obligación del propietario, comunicar esta actualización de la renta.

En el caso de los contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015, la actualización de la renta solo puede efectuarse si ha sido prevista expresamente en el contrato de alquiler. En cambio, en los contratos celebrados con anterioridad a esa fecha, esta actualización también puede efectuarse en defecto de pacto expreso de las partes al respecto.

Derecho aplicable

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Modelo comunicacion actualizacion de la renta por el propietario
Documento Word – 14Kb

Modelo de documento para la comunicar actualización de la renta por el propietario

NOMBRE PROPIETARIO o ARRENDADOR
DNI

NOMBRE INQUILINO o ARRENDATARIO
Dirección

Fecha…………………….

Muy Sr. mío:
Mediante la presente y en relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha…………………, le comunico que conforme a lo previsto en la Cláusula …….. del citado contrato y artículo 18 de la LAU, a partir de la renta del próximo mes deberá actualizarse la misma conforme actualización de IPC de los últimos doce meses, en ……..euros, conforme acredito con certificación del INE que acompaño al efecto.
En consecuencia, en lo sucesivo la renta mensual será de …………..euros, que habrá de ingresar como siempre mediante transferencia bancaria dentro del plazo pactado de pago.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

 

Fdo: PROPIETARIO o ARRENDADOR

 

 

 

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En FORISLEX nuestros abogados especialistas en arrendamientos estamos a su disposición para asesorarle legalmente, bien en nuestro teléfono 914510147 o bien vía email informacion@forislex.com

Qué hacer si el arrendador no quiere cobrarme el alquiler

¿Qué hacer si el arrendador no quiere cobrarme el alquiler?

Aunque parezca un contrasentido, pues la pretensión del propietario arrendador que alquila una vivienda o un local es el de percibir a cambio una renta económica, no es infrecuente encontrarnos con este tipo de supuestos. Podría darse el caso y por eso plateamos qué hacer si el arrendador no quiere cobrar el alquiler.

Intentaremos aclarar y poner luz sobre esta situación:

¿Por qué motivo el arrendador no quiere cobrame el alquiler?

En la práctica mayoría de los supuestos lo que pretende el arrendador es instar un procedimiento desahucio contra su inquilino por falta de pago para resolver el contrato de arrendamiento alegando el impago de la renta mensual.

Puesto que la pasividad del inquilino se cobra muy cara en estos casos, para evitar un desahucio no deseado, hay que adoptar las siguientes medidas.

¿Qué ha de hacer el inquilino para evitar el desahucio por falta de pago?

Si el arrendador no le quiere cobrar la renta del alquiler, el inquilino ha de realizar las siguientes acciones:

  1. El inquilino ha de efectuar un ofrecimiento de pago de la renta al propietario mediante la remisión de la renta mediante giro postal.
  2.  Si dicho giro postal es rechazado, ha de efectuar una comunicación vía burofax con certificación de texto y acuse de recibo al propietario manifestándole su voluntad de cumplir con su obligación de pago de la renta, y anunciando que procederá a consignar las rentas judicialmente.

¿Qué es la consignación de rentas en sede judicial?

El procedimiento mediante el cual el inquilino ingresa el dinero de la renta del alquiler en una cuenta bancaria del Juzgado, ante la negativa del propietario a aceptar el pago.

¿Qué requisitos tiene dicho procedimiento?

No es necesario abogado ni procurador, hay que presentar un escrito al Juzgado donde se encuentre la vivienda o local arrendado, que contemple:

  • El giro postal rehusado o rechazado por el propietario
  • El burofax enviado de ofrecimiento de pago y anunciando la consignación judicial de rentas.
  • La solicitud de número de cuenta de consignaciones del Juzgado donde hacer los ingresos de la renta mensual del alquiler.

¿Qué ocurre si a pesar de todo el propietario solicita desahucio por impago de rentas?

El inquilino habrá de estar muy tranquilo, porque si ha cumplido con todos los requisitos enunciados, el juez desestimará ese desahucio, al comprobar la voluntad de pago del inquilino.

En FORISLEX somos abogados especialistas en arrendamientos en Madrid, si tiene alguna duda sobre la materia, consúltenos bien por email información@forislex.com, o bien solicitando cita previa gratuita sobre su problema de alquiler.

 

Indemnización inquilino en alquileres de local

Indemnización al inquilino por fin de contrato en los alquileres de local

En ocasiones por diferencia de criterios entre el arrendador y el arrendatario, se llega a poner fin al contrato de alquiler. Cuando existe voluntad por parte del inquilino de continuar con el arrendamiento y es el propietario quien se niega a la renovación del contrato de alquiler, podemos encontrarnos ante la posibilidad de que el inquilino le pueda reclamar una serie de importes al arrendador a modo de indemnización.

En ocasiones la finalización de contrato por parte del propiertario de un local lleva consigo la posible indemnización al inquilino por fin de contrato de alquiler en un local. El artículo 34 de la ley de arrendamientos urbanos bajo el título “indemnización al arrendatario” nos enumera los requisitos necesarios para que el inquilino tenga derecho a esa indemnización.

  1. En primer lugar el contrato ha tenido que tener una duración de al menos cinco años.
  2. La finalización no debe de ser por voluntad del inquilino
  3. Se ha debido de comunicar con al menos cuatro meses antes de la finalización del contrato la voluntad de renovar el contrato.

Si cumplimos estos requisitos se pueden producir dos situaciones que darán lugar a indemnizaciones independientes:

Si nos encontramos ante el supuesto de que el inquilino sigue con la misma actividad en el mismo municipio, se podrá reclamar los gatos de traslado y una indemnización por los perjuicios producidos por la pérdida de clientela producida en los seis primeros meses del inicio de la actividad.

Si por el contrario el inquilino no iniciase actividad alguna en el municipio y fuese el arrendador o un tercero el que iniciase una actividad en el local objeto de alquiler, de caracter similar o a fin a la que se realizaba por parte del inquilino. Se podrá solicitar una indemnización equivalente a un mes de alquiler por cada año de duración del contrato con un máximo de 18 mensualidades.

Si tiene alguna duda adicional sobre alquileres o arrendamientos de locales, no dude en contactar con nuestros abogados especialistas en alquileres en Madrid Norte, en nuestro teléfono 914510147 ,mediante email informacion@forislex.com, donde le ofreceremos una solución legal a su problema.

Solicite primera consulta gratuita con nuestros abogados en Madrid Norte para su problema legal.

Arrendamiento de Industria en Madrid Norte

EL ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA

En este artículo hablamos sobre el alquiler o arrendamiento de industria, un tipo de alquiler poco conocido pero muy habitual en locales comerciales o naves.

¿Qué es un  arrendamiento de industria?

Es aquel mediante el cual un propietario que tiene un local comercial o nave donde viene regentando un negocio cede el uso y explotación del mismo a un tercero, a cambio de un determinado precio y por tiempo determinado.

¿Establece la ley el importe de la cesión o el plazo del contrato?

En absoluto, serán las partes las que de mutuo acuerdo determinen ambos extremos del contrato.

¿Qué normativa se aplica?

No se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino el Código Civil en sus art. 1546 y siguientes.

¿Qué forma parte del arrendamiento de industria?

Todo aquello que permita la explotación del negocio, esto es, el local, sus muebles, herramientas, maquinarias, mercaderías, etc. etc.

¿Qué distinción hay con el arrendamiento de local de negocio?

En que en este último, sólo se arrienda el local, no el propio negocio, su actividad, ni su maquinaria, mercancías, etc., etc., pudiendo el inquilino destinar el uso del local a lo que considere, siempre y cuando no se infrinjan las disposiciones legales. En el arrendamiento de local de negocio será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador o propietario?

  • Deberá entregar el local y negocio en los términos pactados en el contrato.
  • A realizar las reparaciones necesarias para conservar el uso por el que se arrendó el local y negocio.
  • A respetar el uso que su inquilino o arrendatario haga del local y negocio por el plazo pactado

¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario o inquilino en el arrendamiento de industria?

  • A pagar el precio acordado
  • A usar el local y explotar el negocio conforme a lo pactado

¿Cabe el desahucio también en este tipo de contrato de alquiler?

Por supuesto, siempre y cuando concurra alguna de estas circunstancias:

  • El vencimiento de la duración pactada del contrato.
  • La falta de pago de la renta pactada
  • Destinar el arrendamiento a otras actividades o usos no pactados en el contrato
  • Incumplimiento de cualquier otro pacto establecido en el contrato

Si tiene alguna duda adicional sobre alquileres o arrendamientos de industria, no dude en contactar con nuestros abogados especialistas en alquileres en Madrid Norte, en nuestro teléfono 914510147 ,mediante email informacion@forislex.com, donde le ofreceremos una solución legal a su problema.

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Alquiler de renta antigua

DENEGACIÓN DE PRÓRROGA EN EL CONTRATO DE ALQUILER DE RENTA ANTIGUA POR NECESIDAD DEL PROPIETARIO

La importancia de los plazos en la comunicación de denegación de prórroga en el contrato de alquiler de renta antigua por necesidad del propietario.

Uno de los posibles motivos por los que el propietario puede esgrimir denegación de prórroga en el contrato de alquiler de renta antigua es la necesidad de ocupación de la vivienda para sí o para sus hijos.

El procedimiento marcado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, establece unos plazos de comunicación obligatorios, antes de interponer la oportuna demanda judicial en el caso de que el inquilino no admitiese la denegación de la prórroga del contrato.

Para comunicar la denegación de la prórroga, es obligatorio para el arrendador, requerir de manera fehaciente al inquilino, haciéndole saber la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se fundamenta la denegación de la prórroga y todo ello con un año de antelación. El inquilino a su vez deberá contestar en plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de la prórroga. Si el inquilino no está conforme deberá exponer las causas en que se funde la oposición y si no lo hiciere, el arrendador podrá anticipar el plazo de interposición de la demanda a seis meses.

Es de fundamental importancia el respetar todos los requisitos enumerados, ya que la inobservancia de estos dará lugar a la ineficacia del requerimiento. Lo que supondrá una sentencia desestimatoria y con condena en costas sin entrar en el fondo del asunto.
En Forislex somo abogados especialistas en procedimientos judiciales de alquiler. Si tiene cualquier problema sobre alquileres, por favor no dude en consultarnos. Podemos ayudarle y ofrecemos primera cita gratuita para exponernos su problema laboral.
Consúltenos también por email información@forislex.com, o bien rellenando el formulario de contacto.