Categoría: Alquileres

Descargar modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino

Descargar modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino

La actual legislación sobre contratos de arrendamiento de vivienda desde la modificación de la Ley 4/2013, para aquellos contratos celebrados a partir del 6/06/2013, establece que pasados 6 meses del inicio del contrato, con independencia del plazo de duración pactado, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento. Te en este artículo le ofrecemos descargar modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino. (14Kb Formato Word .docx)

Modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino

NOMBRE INQUILINO o ARRENDATARIO
DNI

NOMBRE PROPIETARIO o ARRENDADOR
DIRECCION

Fecha…………………….

 

Muy Sr. mío:
Mediante la presente y en relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha…………………, del que han transcurrido al menos 6 meses desde su inicio, procedo a comunicarle al amparo de lo establecido en el artículo 11 LAU, y con una antelación de al menos 30 días, la decisión de proceder a desistir del contrato.
En consecuencia, le informo que el próximo día…………a las ………horas procederé a entregarle la posesión de la vivienda y a hacerle entrega de las llaves.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

 

Fdo: INQUILINO o ARRENDATARIO

 

En FORISLEX somos abogados especialistas en arrendamientos y estamos en la zona norte de Madrid. Le ofrecemos solicitar primera consulta gratuita con nuestros abogados en Madrid

desestimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda

El Desestimiento en el Contrato de Arrendamiento de Vivienda

Recientemente en Forislex Abogados hemos tenido varias consultas sobre el desestimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda, y por dicho motivo procedemos a explicar en qué consiste este derecho.
La actual legislación sobre contratos de arrendamiento de vivienda desde la modificación de la Ley 4/2013, para aquellos contratos celebrados a partir del 6/06/2013, establece que pasados 6 meses del inicio del contrato, con independencia del plazo de duración pactado, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento.

¿Qué requisitos tiene que cumplir el inquilino para desistir del contrato?

Son dos:

  1. Que hayan transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del contrato.
  2. Que preavise al propietario mediante comunicación fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse de recibo, telegrama, etc.) de su intención de abandonar la vivienda, siempre que medie un preaviso de al menos 30 días.

¿Cabe algún tipo de indemnización a favor del propietario?

La ley establece al efecto lo siguiente:

“Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”

En definitiva, si consta en el contrato pactado, el inquilino tendrá que indemnizar al propietario a consecuencia de abandonar antes la vivienda con una mensualidad por cada año de contrato firmado. Y si no consta en el contrato, evidentemente no hay que pagar indemnización alguna.

Así, si se pactó una duración de un año prorrogable por otros dos años más, el plazo inicial pactado es de un año, de este modo, tendrá que pagar al propietario de indemnización 15 días de indemnización de renta, al aplicársele la regla final del citado artículo “Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
Si por el contrario se pactó de inicio una duración de tres años, tendrá el inquilino que abonar 15 días de indemnización del primer año, más dos mensualidades más, correspondientes al 2º y 3º año de contrato.

¿Qué sucede si el inquilino ejerce el desistimiento antes de los 6 meses de contrato?

A pesar de no prever este supuesto la ley, no es infrecuente, entendemos que lo correcto es abonar la renta hasta esos 6 meses que establece la ley, y con posterioridad abonar la indemnización antes señalada en función del número de años pactados de contrato conforme ya hemos explicado.

¿Qué sucede si en el contrato se ha pactado una indemnización mayor a la que establece la ley?

En estos supuestos, dicha indemnización será nula, por mucho que lo diga el contrato, al no poder pactarse en estos casos una indemnización distinta de la que establece la ley.

En FORISLEX, nuestros abogados especializados en arrendamientos están a su disposición para resolverle  cualquier cuestión relativa al desestimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda. bien llamándonos a nuestro teléfono teléfono 914510147 o bien vía email informacion@forislex.com

Modelo de documento para la comunicar actualizacion de la renta por el propietario

Rellenar modelo de documento para la comunicar actualizacion de la renta por el propietario

Si tiene un inmueble en alquiler, le habrá surgido la situación de tener que revisar la renta del inmueble y comunicarle esta subida a su inquilino, ya sea esta revisión al alza o a la baja. En cualquiera de los dos casos es obligación del propietario, comunicar esta actualización de la renta.

En el caso de los contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015, la actualización de la renta solo puede efectuarse si ha sido prevista expresamente en el contrato de alquiler. En cambio, en los contratos celebrados con anterioridad a esa fecha, esta actualización también puede efectuarse en defecto de pacto expreso de las partes al respecto.

Derecho aplicable

Descarga el documento

Modelo comunicacion actualizacion de la renta por el propietario
Documento Word – 14Kb

Modelo de documento para la comunicar actualización de la renta por el propietario

NOMBRE PROPIETARIO o ARRENDADOR
DNI

NOMBRE INQUILINO o ARRENDATARIO
Dirección

Fecha…………………….

Muy Sr. mío:
Mediante la presente y en relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha…………………, le comunico que conforme a lo previsto en la Cláusula …….. del citado contrato y artículo 18 de la LAU, a partir de la renta del próximo mes deberá actualizarse la misma conforme actualización de IPC de los últimos doce meses, en ……..euros, conforme acredito con certificación del INE que acompaño al efecto.
En consecuencia, en lo sucesivo la renta mensual será de …………..euros, que habrá de ingresar como siempre mediante transferencia bancaria dentro del plazo pactado de pago.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

 

Fdo: PROPIETARIO o ARRENDADOR

 

 

 

¿Necesitas un abogado en Madrid Norte?

En FORISLEX nuestros abogados especialistas en arrendamientos estamos a su disposición para asesorarle legalmente, bien en nuestro teléfono 914510147 o bien vía email informacion@forislex.com

Qué hacer si el arrendador no quiere cobrarme el alquiler

¿Qué hacer si el arrendador no quiere cobrarme el alquiler?

Aunque parezca un contrasentido, pues la pretensión del propietario arrendador que alquila una vivienda o un local es el de percibir a cambio una renta económica, no es infrecuente encontrarnos con este tipo de supuestos. Podría darse el caso y por eso plateamos qué hacer si el arrendador no quiere cobrar el alquiler.

Intentaremos aclarar y poner luz sobre esta situación:

¿Por qué motivo el arrendador no quiere cobrame el alquiler?

En la práctica mayoría de los supuestos lo que pretende el arrendador es instar un procedimiento desahucio contra su inquilino por falta de pago para resolver el contrato de arrendamiento alegando el impago de la renta mensual.

Puesto que la pasividad del inquilino se cobra muy cara en estos casos, para evitar un desahucio no deseado, hay que adoptar las siguientes medidas.

¿Qué ha de hacer el inquilino para evitar el desahucio por falta de pago?

Si el arrendador no le quiere cobrar la renta del alquiler, el inquilino ha de realizar las siguientes acciones:

  1. El inquilino ha de efectuar un ofrecimiento de pago de la renta al propietario mediante la remisión de la renta mediante giro postal.
  2.  Si dicho giro postal es rechazado, ha de efectuar una comunicación vía burofax con certificación de texto y acuse de recibo al propietario manifestándole su voluntad de cumplir con su obligación de pago de la renta, y anunciando que procederá a consignar las rentas judicialmente.

¿Qué es la consignación de rentas en sede judicial?

El procedimiento mediante el cual el inquilino ingresa el dinero de la renta del alquiler en una cuenta bancaria del Juzgado, ante la negativa del propietario a aceptar el pago.

¿Qué requisitos tiene dicho procedimiento?

No es necesario abogado ni procurador, hay que presentar un escrito al Juzgado donde se encuentre la vivienda o local arrendado, que contemple:

  • El giro postal rehusado o rechazado por el propietario
  • El burofax enviado de ofrecimiento de pago y anunciando la consignación judicial de rentas.
  • La solicitud de número de cuenta de consignaciones del Juzgado donde hacer los ingresos de la renta mensual del alquiler.

¿Qué ocurre si a pesar de todo el propietario solicita desahucio por impago de rentas?

El inquilino habrá de estar muy tranquilo, porque si ha cumplido con todos los requisitos enunciados, el juez desestimará ese desahucio, al comprobar la voluntad de pago del inquilino.

En FORISLEX somos abogados especialistas en arrendamientos en Madrid, si tiene alguna duda sobre la materia, consúltenos bien por email información@forislex.com, o bien solicitando cita previa gratuita sobre su problema de alquiler.

 

Indemnización inquilino en alquileres de local

Indemnización al inquilino por fin de contrato en los alquileres de local

En ocasiones por diferencia de criterios entre el arrendador y el arrendatario, se llega a poner fin al contrato de alquiler. Cuando existe voluntad por parte del inquilino de continuar con el arrendamiento y es el propietario quien se niega a la renovación del contrato de alquiler, podemos encontrarnos ante la posibilidad de que el inquilino le pueda reclamar una serie de importes al arrendador a modo de indemnización.

En ocasiones la finalización de contrato por parte del propiertario de un local lleva consigo la posible indemnización al inquilino por fin de contrato de alquiler en un local. El artículo 34 de la ley de arrendamientos urbanos bajo el título “indemnización al arrendatario” nos enumera los requisitos necesarios para que el inquilino tenga derecho a esa indemnización.

  1. En primer lugar el contrato ha tenido que tener una duración de al menos cinco años.
  2. La finalización no debe de ser por voluntad del inquilino
  3. Se ha debido de comunicar con al menos cuatro meses antes de la finalización del contrato la voluntad de renovar el contrato.

Si cumplimos estos requisitos se pueden producir dos situaciones que darán lugar a indemnizaciones independientes:

Si nos encontramos ante el supuesto de que el inquilino sigue con la misma actividad en el mismo municipio, se podrá reclamar los gatos de traslado y una indemnización por los perjuicios producidos por la pérdida de clientela producida en los seis primeros meses del inicio de la actividad.

Si por el contrario el inquilino no iniciase actividad alguna en el municipio y fuese el arrendador o un tercero el que iniciase una actividad en el local objeto de alquiler, de caracter similar o a fin a la que se realizaba por parte del inquilino. Se podrá solicitar una indemnización equivalente a un mes de alquiler por cada año de duración del contrato con un máximo de 18 mensualidades.

Si tiene alguna duda adicional sobre alquileres o arrendamientos de locales, no dude en contactar con nuestros abogados especialistas en alquileres en Madrid Norte, en nuestro teléfono 914510147 ,mediante email informacion@forislex.com, donde le ofreceremos una solución legal a su problema.

Solicite primera consulta gratuita con nuestros abogados en Madrid Norte para su problema legal.

Arrendamiento de Industria en Madrid Norte

EL ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA

En este artículo hablamos sobre el alquiler o arrendamiento de industria, un tipo de alquiler poco conocido pero muy habitual en locales comerciales o naves.

¿Qué es un  arrendamiento de industria?

Es aquel mediante el cual un propietario que tiene un local comercial o nave donde viene regentando un negocio cede el uso y explotación del mismo a un tercero, a cambio de un determinado precio y por tiempo determinado.

¿Establece la ley el importe de la cesión o el plazo del contrato?

En absoluto, serán las partes las que de mutuo acuerdo determinen ambos extremos del contrato.

¿Qué normativa se aplica?

No se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino el Código Civil en sus art. 1546 y siguientes.

¿Qué forma parte del arrendamiento de industria?

Todo aquello que permita la explotación del negocio, esto es, el local, sus muebles, herramientas, maquinarias, mercaderías, etc. etc.

¿Qué distinción hay con el arrendamiento de local de negocio?

En que en este último, sólo se arrienda el local, no el propio negocio, su actividad, ni su maquinaria, mercancías, etc., etc., pudiendo el inquilino destinar el uso del local a lo que considere, siempre y cuando no se infrinjan las disposiciones legales. En el arrendamiento de local de negocio será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador o propietario?

  • Deberá entregar el local y negocio en los términos pactados en el contrato.
  • A realizar las reparaciones necesarias para conservar el uso por el que se arrendó el local y negocio.
  • A respetar el uso que su inquilino o arrendatario haga del local y negocio por el plazo pactado

¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario o inquilino en el arrendamiento de industria?

  • A pagar el precio acordado
  • A usar el local y explotar el negocio conforme a lo pactado

¿Cabe el desahucio también en este tipo de contrato de alquiler?

Por supuesto, siempre y cuando concurra alguna de estas circunstancias:

  • El vencimiento de la duración pactada del contrato.
  • La falta de pago de la renta pactada
  • Destinar el arrendamiento a otras actividades o usos no pactados en el contrato
  • Incumplimiento de cualquier otro pacto establecido en el contrato

Si tiene alguna duda adicional sobre alquileres o arrendamientos de industria, no dude en contactar con nuestros abogados especialistas en alquileres en Madrid Norte, en nuestro teléfono 914510147 ,mediante email informacion@forislex.com, donde le ofreceremos una solución legal a su problema.

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Alquiler de renta antigua

DENEGACIÓN DE PRÓRROGA EN EL CONTRATO DE ALQUILER DE RENTA ANTIGUA POR NECESIDAD DEL PROPIETARIO

La importancia de los plazos en la comunicación de denegación de prórroga en el contrato de alquiler de renta antigua por necesidad del propietario.

Uno de los posibles motivos por los que el propietario puede esgrimir denegación de prórroga en el contrato de alquiler de renta antigua es la necesidad de ocupación de la vivienda para sí o para sus hijos.

El procedimiento marcado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, establece unos plazos de comunicación obligatorios, antes de interponer la oportuna demanda judicial en el caso de que el inquilino no admitiese la denegación de la prórroga del contrato.

Para comunicar la denegación de la prórroga, es obligatorio para el arrendador, requerir de manera fehaciente al inquilino, haciéndole saber la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se fundamenta la denegación de la prórroga y todo ello con un año de antelación. El inquilino a su vez deberá contestar en plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de la prórroga. Si el inquilino no está conforme deberá exponer las causas en que se funde la oposición y si no lo hiciere, el arrendador podrá anticipar el plazo de interposición de la demanda a seis meses.

Es de fundamental importancia el respetar todos los requisitos enumerados, ya que la inobservancia de estos dará lugar a la ineficacia del requerimiento. Lo que supondrá una sentencia desestimatoria y con condena en costas sin entrar en el fondo del asunto.
En Forislex somo abogados especialistas en procedimientos judiciales de alquiler. Si tiene cualquier problema sobre alquileres, por favor no dude en consultarnos. Podemos ayudarle y ofrecemos primera cita gratuita para exponernos su problema laboral.
Consúltenos también por email información@forislex.com, o bien rellenando el formulario de contacto.

Derechos del propietario en contratos de arrendamiento

LAS OBLIGACIONES DEL INQUILINO Y DEL PROPIETARIO EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Tras haber examinado cuáles son los derechos del inquilino en contratos de arrendamiento en otro artículo de nuestro blog, hoy analizaremos cuáles son por el contrario las obligaciones que legal o contractualmente ha de asumir frente al propietario:

  • ABONAR RENTA MENSUAL que deberá efectuar todos los meses dentro de los siete primeros días de cada mes.
  • ABONAR FIANZA consistente ésta en una mensualidad que responderá de posibles impagos de la renta o cualquier otro incumplimiento del inquilino.
  • ACTUALIZACION DE LA RENTA conforme a la variación anual que experimente el índice de precios al consumo los doce meses anteriores a la fecha de la actualización.

De igual modo, el propietario tiene derecho una vez cumplidos tres años en contratos de arrendamiento a la actualización de la fianza depositada:

  • ELEVACION DE LA RENTA POR MEJORAS si al vencimiento de los tres años de contrato el propietario el propietario efectúa obras de mejora en la vivienda, tiene la obligación el inquilino, salvo que se pacte lo contrario en el contrato, de asumir una subida de la renta a abonar consistente en aplicar al capital invertido en la mejora el interés legal más tres puntos, con el límite de que no podrá aumentar jamás la renta un 20%.
  • NO RENOVACION CONTRATO POR NECESIDAD VIVIENDA PARA SU USO o de su familiar por parte del propietario, siempre que medie un preaviso por el mismo de al menos dos meses.
  • NO CESION DEL CONTRATO de arrendamiento a un tercero, o subarriendo de alguna habitación a un tercero, sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
  • REALIZACION REPARACIONES normales derivadas del desgaste ordinario por el uso de la vivienda, y aquellas que sean debidas a un uso indebido de la misma.
  • NO REALIZACION OBRAS en la vivienda sin autorización por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o supongan una disminución de la estabilidad o seguridad del edificio.

En FORISLEX somos abogados especialistas en arrendamientos y  le resolveremos cualquier duda sobre contratos de arrendamiento, así como sobre el procedimiento de desahucio, no dude en consultarnos mediante el formulario situado a la derecha de la página, o bien solicitando cita previa gratuita para cuestiones de arrendamiento, o bien en nuestro teléfono 914 510 147.

Contratos de arrendamiento en Madrid

LOS DERECHOS DE UN INQUILINO EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En este artículo te presentamos cuáles son los derechos que tiene el inquilino o arrendatario en contratos de arrendamiento de vivienda:

  • DURACION DEL CONTRATO en muchas ocasiones el propietario llegado el vencimiento del primer o segundo año de duración del contrato de arrendamiento, le manifiesta a su inquilino que el contrato termina y que debe abandonar la vivienda, o bien, le plantea ante el vencimiento del contrato un nuevo contrato con otra renta mayor.
    La ley establece un plazo de tres años máximo para contratos de arrendamiento de vivienda, así si se pactó una duración de un año, sepa que se puede prorrogar su contrato dos anualidades más, es decir, es un derecho del inquilino que no puede ser obstaculizado por el propietario que no podrá negarse a la prórroga del contrato hasta los tres años.
  • PRORROGA TACITA si llegado el vencimiento de las tres anualidades el propietario no notifica al inquilino su deseo de dar por finalizado el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por otro año más.
  • DERECHO DE DESISTIMIENTO la ley de arrendamientos urbanos permite el desistimiento del inquilino durante el primer año de contrato siempre y cuando hayan transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del arrendamiento, siempre que se preavise al propietario con 30 días de antelación, y se abone si se pacta expresamente, una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del contrato. Si no se pactase penalización, ésta no tendría que abonarse.
    En muchos contratos de arrendamiento se silencia este derecho del inquilino, y se obliga al mismo a permanecer en la vivienda obligatoriamente durante el primer año.
  • FACULTAD DE NO RENOVACION de igual modo el inquilino tiene la facultad de no prorrogar el contrato por otra anualidad, siempre y cuando el inquilino envíe burofax al propietario al menos 30 días antes al vencimiento de la anualidad, su voluntad de no renovarlo.
    La única excepción al respecto que prevé la ley en contratos de arrendamiento es que habiéndose cumplido al menos el primer año de contrato, el propietario comunique con dos meses de antelación al inquilino que necesita la vivienda para su uso personal o familiares allegados que establece la ley.
  • DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO el inquilino tiene derecho en el caso de venta por el propietario de la vivienda alquilada a igualar la oferta que tenga de un tercero para su compra, tratándose de un derecho de adquisición preferente frente a cualquier otro posible comprador. Solamente dejará de operar este derecho, si así se pacta expresamente en el contrato de alquiler.
  • DERECHO EXIGIR AL PROPIETARIO OBRAS DE CONSERVACION necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, en caso de desatender esta obligación el propietario, tiene facultad del inquilino para resolver el contrato de alquiler.
  • DERECHO REDUCCION RENTA POR OBRAS DEL PROPIETARIO EN SU VIVIENDA en el supuesto de que se trate de obras de mejora necesarias tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda afectada por las obras y que no puede destinar a su uso.
  • DERECHO A NO PERMITIR LA ENTRADA DEL PROPIETARIO sin su permiso, y si esto sucediera el propietario puede ser denunciado penalmente puesto que el domicilio de una persona conforme establece nuestra Constitución es inviolable.
  • DERECHO A RECUPERAR LA FIANZA siempre y cuando el inquilino esté al día en el pago de la renta mensual o en cualquiera de los suministros, y la vivienda se entregue sin daños materiales y en buen estado de uso y conservación.

En FORISLEX somos abogados especialistas en contratos de arrendamiento en Madrid y  le resolveremos cualquier duda sobre arrendamientos, así como sobre el procedimiento de desahucio, no dude en consultarnos haciendo uso del formulario de consulta situado a la derecha de la página, o bien solicitando cita previa gratuita para contratos de arrendamiento, o bien en nuestro teléfono 914510147.

Cargas Hipotecarias

CANCELACIÓN DE CARGAS HIPOTECARIAS YA PAGADAS A LA HORA DE COMPRAR UNA VIVIENDA

En ocasiones, cuando comprobamos el estado de una finca en la que estamos interesados en su adquisición, solicitamos la correspondiente nota simple al Registro de la Propiedad, y nos encontramos con una serie de cargas hipotecarias, que si bien ya están pagadas en su totalidad, no se procedió a tramitar en su día la cancelación hipotecaria.

Pues bien, si dichas cargas hipotecarias, tienen vencida su última cuota hace más de 20 años, podemos solicitar la cancelación registral de la misma sin tener que acudir a notaría. Bastaría con solicitar al Registro su cancelación en base los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria. Los cuales nos establecen un plazo de 20 años para conseguir la caducidad, o extinción legal de la carga por el transcurso del tiempo.

De no haber transcurrido dicho plazo, no será posible la cancelación de las cargas hipotecarias por caducidad, teniendo que solicitar a la entidad bancaria que ostente el derecho de crédito, que acuda a otorgar ante notario la oportuna escritura de cancelación registral. Con el consiguiente coste.

En Forislex, somos abogados especialistas en operaciones de adquisición y alquiler de inmuebles. Si necesita asesoramiento por favor no dude en consultarnos bien por email informacion@forislex.com, o bien solicitando cita previa gratuita con nuestros abogados especialistas en operaciones inmobiliarias.