Categoría: Alquileres

enervar la acción de desahucio

La enervación en el proceso de deshaucio

En el marco del juicio de desahucio, nos referimos a la enervación como la acción que tiene el inquilino para evitar la resolución del contrato de arrendamiento mediante el pago de las cantidades adeudadas. Tal y como recoge el artículo 22.4 Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuando arrendamos un local, nos podemos encontrar ante el supuesto que por un motivo u otro, el inquilino en algún momento deje de pagar la renta pactada. En estos supuestos y cuando no cabe posibilidad de acuerdo entre las partes, el propietario del inmueble se ve en la obligación de reclamar judicialmente tanto la resolución del contrato como las cantidades que se le adeudan por la renta impagada

En este contexto y una vez presentada la demanda, el inquilino tendrá la posibilidad de finalizar el procedimiento de desahucio procediendo a la consignación o pago de las cantidades adeudadas. Evitando así que se produzca el desahucio y pudiendo continuar con el contrato de arrendamiento. Coloquialmente podríamos decir que la enervación es la última oportunidad que tiene el inquilino para pagar la renta y continuar con el contrato de alquiler.
Ahora bien, esta posibilidad de enervación no siempre se da, ya que si el arrendador hubiera requerido al inquilino con al menos 30 días de preaviso a la interposición de la demanda, y el inquilino no hubiese procedido a la regularización de la situación, no existirá derecho de enervación.
Estas son algunas de las principales diferencias a tener en cuenta entre ambos tipos de contratos. En Forislex somos abogados especialistas en arrendamientos
No dude en consultarnos en forislex.com o bien solicitando cita previa.

Arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio

Arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio.

El arrendamiento de industria y local son dos figuras contractuales que permiten la explotación de inmuebles, pero que en la práctica tienen diferencias importantes que se deben de conocer.

Mientras que en el arrendamiento de industria, lo que se alquila es la unidad completa del negocio para continuar con la explotación del mismo, incluyendo la maquinaria o enseres necesarios para realizar la actividad. En el contrato de arrendamiento de local, únicamente arrienda el inmueble.

Lo que aparentemente puede no ser una gran diferencia, desde el punto de vista jurídico, tiene una gran importancia. Ambos contratos se rigen por la voluntad de las partes y los acuerdos alcanzados, pero mientras que en el contrato de arrendamiento de industria la normativa supletoria a aplicar es el Código Civil, en el arrendamiento de local de negocio, la normativa supletoria será la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Esta distinta regulación supone diferencias en distintos ámbitos. Así a la finalización de un contrato, los plazos y prórrogas a tener en cuenta son distintas. Mientras que en el supuesto de arrendamiento de industria el contrato se prorroga si pasan 15 días desde su vencimiento y en arrendador no manifiesta su oposición (tácita reconducción), en el contrato de alquiler de negocio se prorrogará si no existe un preaviso de al menos un mes.

Otra de las importantes diferencias se produce ante la falta de pago del inquilino. Mientras que en el contrato de arrendamiento de local negocio el inquilino puede enervar la acción de desahucio, en el contrato de arrendamiento de industria no existe esa posibilidad.

Igualmente el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos para el supuesto de impago, es el de juicio especial de desahucio. Este tipo de procedimiento no sería aplicable para el supuesto de que el impago se produjese en un contrato de arrendamiento de industria, donde tendríamos que acudir al procedimiento ordinario según cuantía.

Estas son algunas de las principales diferencias a tener en cuenta entre ambos tipos de contratos. En Forislex somos abogados especialistas en derecho civil y de contratos.
No dude en consultarnos en forislex.com o bien solicitando cita previa.

La prórroga de los contratos de alquiler de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985.

La prórroga de los contratos de alquiler de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985.

La problemática de las prórrogas de los contratos de renta antigua y contratos de alquiler de negocio celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y hasta la entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos de 1994, sigue siendo un tema de actualidad, al estar vigentes muchos de estos contratos.

El conocido como Decreto Boyer, RDL 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica, vino a suprimir para los nuevos alquileres, la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento a voluntad  del inquilino hasta su fallecimiento, tal y como  establecía la normativa del año 1964 de alquileres.

Pese a ello, no fueron pocos los contratos que en años posteriores a la entrada en vigor del decreto Boyer, siguieron manteniendo expresiones sacadas de la anterior legislación (Decreto 4101/1964 de 24 de diciembre del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.). Así establecía el artículo :

Artículo 57

Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones

Por su parte el Tribunal Supremo, ha venido a matizar cual sería la interpretación de los contratos sometidos a prórroga forzosa. Sobre ello el Tribunal ha resaltado la naturaleza del contrato de arrendamiento, manifestando que si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de negocio que debían estar sometidos a prórroga forzosa, aún más debe de estar prevista la finalización para los contratos cuya prórroga se fijó de manera convencional, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento. Por tanto hemos de concluir que tras la entrada en vigor del Decreto Boyer, el Tribunal Supremo entiende desde el año 2015 que no sería coherente con el espíritu y finalidad del RDL 2/1985 que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del artículo 57 de la antigua normativa de arrendamientos urbanos se convirtiese para el arrendador que lo pactara expresamente, en un régimen más desfavorable que el establecido en la normativa del año 1964. Si bien hace la salvedad de que habrá que analizar cada caso en concreto.

En Forislex, somos abogados especialistas en arrendamientos, no dude en consultarnos en informacion@forislex.com o bien solicitando cita previa

Comunidad de propietarios

El nombramiento del presidente de la Comunidad de Propietarios y su posible exoneración

Recientemente en nuestro despacho de abogados en Madrid Norte, hemos tenido el caso de un particular propietario de una vivienda que ha sido nombrado Presidente de su Comunidad de Propietarios, al tener establecida dicha Comunidad un turno rotatorio para el cargo de Presidente.

La peculiaridad de este cliente es que tenía 85 años, con unas limitaciones físicas y cognitivas ya muy evidentes, y que a pesar de ello, y de que solicitó a su Comunidad fuese nombrado otro Presidente, sus vecinos no hicieron caso alegando que le correspondía por el turno establecido, y así fue elegido Presidente.

En definitiva, nos planteaba ante la imposibilidad de poder ejercer su cargo de Presidente en condiciones de eficiencia y normalidad si cabría la posibilidad de anular dicho nombramiento.

Ciertamente, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el nombramiento de Presidente de una Comunidad de propietarios es obligatorio, bien sea el propietario una persona física, o bien una persona jurídica o empresa, no estableciendo la ley limitación alguna sobre la edad del Presidente.

El cargo ha de ser desempeñado por quien fue nombrado, no pudiendo hacerlo un tercero, y siendo la duración de su cargo de un año.

No obstante, la ley prevé que el Presidente designado podrá solicitar del Juez su exoneración en el cargo y el nombramiento de otra persona, alegando el interesado los motivos que considere impiden o imposibilitan gravemente el ejercicio del cargo de Presidente de la Comunidad.

Dichos motivos no los establece la ley, pudiendo ser estos motivos laborales y desplazamiento fuera de la provincia o al extranjero, una discapacidad física o sensorial, y como es el caso que nos ocupa, una avanzada edad en el propietario y unas limitaciones físicas y cognitivas evidentes que pueden ser acreditadas ante el Juez con múltiples informes médicos.

En estos casos, el interesado tiene el plazo de un mes desde su nombramiento para solicitar del Juez su sustitución por otro propietario, mientras tanto y en la medida de sus posibilidades, ha de cumplir con sus obligaciones como Presidente.

En definitiva, por mucho que la ley establezca la obligación de cumplir el cargo de Presidente, si concurren circunstancias graves y justificativas que aconsejan exonerar a dicho propietario del citado nombramiento, lo procedente es acudir a nuestros Tribunales para conseguir el nombramiento de otro Presidente.

En FORISLEX, nuestro despacho de abogados en Madrid Norte, le resolveremos cualquier cuestión relativa a este asunto, no dude en consultarnos en informacion@forislex.com o bien solicitando cita previa.

La convocatoria de junta en la comunidad de propietarios

La convocatoria de junta en la comunidad de propietarios

Tal y como establece la ley toda Comunidad de Propietarios ha de reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y nombrar Presidente o Secretario de la Comunidad, si bien lo normal es la convocatoria de otras Juntas adicionales llamadas “extraordinarias” para tratar cualquier otro asunto de la Comunidad.

¿Quién está legitimado para convocar la Junta de la Comunidad?

Tanto el Presidente de la misma, como el propietario o propietarios que tenga un 25% de cuotas de participación tienen legitimación para convocar Junta.

¿Qué requisitos ha de tener la convocatoria de Junta?

La misma ha de detallar la fecha, la hora de celebración en primera o segunda convocatoria, la relación de asuntos a tratar u orden del día, así como la relación de propietarios que no estén al corriente de pago.

¿Cómo se notifica la convocatoria de Junta?

La ley establece que la misma se enviará por escrito al domicilio señalado por cada propietario para notificaciones, o en su defecto, al del propio piso de su propiedad, o en su defecto, basta la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios de la Comunidad.

¿Quién elabora el orden del día a discutir en la Junta?

El orden del día es la relación de asuntos a tratar en la Junta de la Comunidad, teniendo potestad para elaborar el orden del día el Presidente, y cualquier otro propietario, para ello deberá haber enviado escrito al Presidente de la Comunidad con el detalle de los asuntos que desea sean incluidos en el orden del día.

¿Qué ocurre si en la convocatoria no se han incluido asuntos solicitados por alguno de los propietarios, o los mismos han sido modificados sustancialmente?

Pues que dicha Junta podrá ser objeto de impugnación judicial por ese propietario en el plazo de un año, porque si no impugnara la misma, la Junta se considerará válida legalmente.

¿Qué plazos establece la ley para la convocatoria de la Junta?

Si es Junta ordinaria anual ha de ser convocada con al menos 6 días de antelación, si es Junta extraordinaria con el necesario para hacer llegar la convocatoria a todos los vecinos.
Por último, cabe también la celebración de Junta sin convocatoria previa, siempre que estén presentes todos los propietarios, y así se decida.

¿Es válido el acuerdo de Junta adoptado en el apartado de Ruegos y Preguntas?

El mismo podría ser impugnado judicialmente por cualquier propietario en el plazo de un año, si bien, al igual que antes, si no se impugnase la Junta, se considerará válido jurídicamente.

En FORISLEX Abogados le resolveremos cualquier cuestión relativa a este asunto, no dude en consultarnos en informacion@forislex.com o bien solicitando cita previa.

 

Modelo comunicación al inquilino de la finalización contrato de arrendamiento por parte del propietario

Modelo de comunicación al inquilino de la finalización contrato de arrendamiento

Este documento es un modelo de carta o notificación para que el propietario  de una vivienda notifique o comunique a su inquilino, que debe abandonar la vivienda, debido a la finalización del contrato de alquiler o arrendamiento.

En este artículo le ofrecemos DESCARGAR Modelo_comunicación_finalización_contrato_de_arrendamiento_por_propietarioquilino. (14Kb Formato Word .docx)

Modelo comunicación finalización contrato de arrendamiento por propietario

NOMBRE PROPIETARIO o ARRENDADOR

DIRECCION

NOMBRE INQUILINO o ARRENDATARIO

DNI

 

Fecha…………………….

 

Muy Sr. mío:
Mediante la presente y en relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha…………………, le comunico que el próximo día…………., vence y finaliza por expiración del plazo estipulado el citado contrato de arrendamiento.
En consecuencia, le insto a que proceda a desalojar pacíficamente el mismo y a que proceda a entregar el mismo en las mismas buenas condiciones en las que lo recibió, y hacer entrega de las llaves de su posesión ese mismo día a las ………….horas.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

 

Fdo: PROPIETARIO

 

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Descargar modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino

Descargar modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino

La actual legislación sobre contratos de arrendamiento de vivienda desde la modificación de la Ley 4/2013, para aquellos contratos celebrados a partir del 6/06/2013, establece que pasados 6 meses del inicio del contrato, con independencia del plazo de duración pactado, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento. Te en este artículo le ofrecemos descargar modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino. (14Kb Formato Word .docx)

Modelo de comunicacion desistimiento del contrato por el inquilino

NOMBRE INQUILINO o ARRENDATARIO
DNI

NOMBRE PROPIETARIO o ARRENDADOR
DIRECCION

Fecha…………………….

 

Muy Sr. mío:
Mediante la presente y en relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha…………………, del que han transcurrido al menos 6 meses desde su inicio, procedo a comunicarle al amparo de lo establecido en el artículo 11 LAU, y con una antelación de al menos 30 días, la decisión de proceder a desistir del contrato.
En consecuencia, le informo que el próximo día…………a las ………horas procederé a entregarle la posesión de la vivienda y a hacerle entrega de las llaves.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

 

Fdo: INQUILINO o ARRENDATARIO

 

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desestimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda

El Desestimiento en el Contrato de Arrendamiento de Vivienda

Recientemente en Forislex Abogados hemos tenido varias consultas sobre el desestimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda, y por dicho motivo procedemos a explicar en qué consiste este derecho.
La actual legislación sobre contratos de arrendamiento de vivienda desde la modificación de la Ley 4/2013, para aquellos contratos celebrados a partir del 6/06/2013, establece que pasados 6 meses del inicio del contrato, con independencia del plazo de duración pactado, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento.

¿Qué requisitos tiene que cumplir el inquilino para desistir del contrato?

Son dos:

  1. Que hayan transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del contrato.
  2. Que preavise al propietario mediante comunicación fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse de recibo, telegrama, etc.) de su intención de abandonar la vivienda, siempre que medie un preaviso de al menos 30 días.

¿Cabe algún tipo de indemnización a favor del propietario?

La ley establece al efecto lo siguiente:

“Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”

En definitiva, si consta en el contrato pactado, el inquilino tendrá que indemnizar al propietario a consecuencia de abandonar antes la vivienda con una mensualidad por cada año de contrato firmado. Y si no consta en el contrato, evidentemente no hay que pagar indemnización alguna.

Así, si se pactó una duración de un año prorrogable por otros dos años más, el plazo inicial pactado es de un año, de este modo, tendrá que pagar al propietario de indemnización 15 días de indemnización de renta, al aplicársele la regla final del citado artículo “Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
Si por el contrario se pactó de inicio una duración de tres años, tendrá el inquilino que abonar 15 días de indemnización del primer año, más dos mensualidades más, correspondientes al 2º y 3º año de contrato.

¿Qué sucede si el inquilino ejerce el desistimiento antes de los 6 meses de contrato?

A pesar de no prever este supuesto la ley, no es infrecuente, entendemos que lo correcto es abonar la renta hasta esos 6 meses que establece la ley, y con posterioridad abonar la indemnización antes señalada en función del número de años pactados de contrato conforme ya hemos explicado.

¿Qué sucede si en el contrato se ha pactado una indemnización mayor a la que establece la ley?

En estos supuestos, dicha indemnización será nula, por mucho que lo diga el contrato, al no poder pactarse en estos casos una indemnización distinta de la que establece la ley.

En FORISLEX, nuestros abogados especializados en arrendamientos están a su disposición para resolverle  cualquier cuestión relativa al desestimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda. bien llamándonos a nuestro teléfono teléfono 914510147 o bien vía email informacion@forislex.com

Modelo de documento para la comunicar actualizacion de la renta por el propietario

Rellenar modelo de documento para la comunicar actualizacion de la renta por el propietario

Si tiene un inmueble en alquiler, le habrá surgido la situación de tener que revisar la renta del inmueble y comunicarle esta subida a su inquilino, ya sea esta revisión al alza o a la baja. En cualquiera de los dos casos es obligación del propietario, comunicar esta actualización de la renta.

En el caso de los contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015, la actualización de la renta solo puede efectuarse si ha sido prevista expresamente en el contrato de alquiler. En cambio, en los contratos celebrados con anterioridad a esa fecha, esta actualización también puede efectuarse en defecto de pacto expreso de las partes al respecto.

Derecho aplicable

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Modelo comunicacion actualizacion de la renta por el propietario
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Modelo de documento para la comunicar actualización de la renta por el propietario

NOMBRE PROPIETARIO o ARRENDADOR
DNI

NOMBRE INQUILINO o ARRENDATARIO
Dirección

Fecha…………………….

Muy Sr. mío:
Mediante la presente y en relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha…………………, le comunico que conforme a lo previsto en la Cláusula …….. del citado contrato y artículo 18 de la LAU, a partir de la renta del próximo mes deberá actualizarse la misma conforme actualización de IPC de los últimos doce meses, en ……..euros, conforme acredito con certificación del INE que acompaño al efecto.
En consecuencia, en lo sucesivo la renta mensual será de …………..euros, que habrá de ingresar como siempre mediante transferencia bancaria dentro del plazo pactado de pago.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

 

Fdo: PROPIETARIO o ARRENDADOR

 

 

 

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Qué hacer si el arrendador no quiere cobrarme el alquiler

¿Qué hacer si el arrendador no quiere cobrarme el alquiler?

Aunque parezca un contrasentido, pues la pretensión del propietario arrendador que alquila una vivienda o un local es el de percibir a cambio una renta económica, no es infrecuente encontrarnos con este tipo de supuestos. Podría darse el caso y por eso plateamos qué hacer si el arrendador no quiere cobrar el alquiler.

Intentaremos aclarar y poner luz sobre esta situación:

¿Por qué motivo el arrendador no quiere cobrame el alquiler?

En la práctica mayoría de los supuestos lo que pretende el arrendador es instar un procedimiento desahucio contra su inquilino por falta de pago para resolver el contrato de arrendamiento alegando el impago de la renta mensual.

Puesto que la pasividad del inquilino se cobra muy cara en estos casos, para evitar un desahucio no deseado, hay que adoptar las siguientes medidas.

¿Qué ha de hacer el inquilino para evitar el desahucio por falta de pago?

Si el arrendador no le quiere cobrar la renta del alquiler, el inquilino ha de realizar las siguientes acciones:

  1. El inquilino ha de efectuar un ofrecimiento de pago de la renta al propietario mediante la remisión de la renta mediante giro postal.
  2.  Si dicho giro postal es rechazado, ha de efectuar una comunicación vía burofax con certificación de texto y acuse de recibo al propietario manifestándole su voluntad de cumplir con su obligación de pago de la renta, y anunciando que procederá a consignar las rentas judicialmente.

¿Qué es la consignación de rentas en sede judicial?

El procedimiento mediante el cual el inquilino ingresa el dinero de la renta del alquiler en una cuenta bancaria del Juzgado, ante la negativa del propietario a aceptar el pago.

¿Qué requisitos tiene dicho procedimiento?

No es necesario abogado ni procurador, hay que presentar un escrito al Juzgado donde se encuentre la vivienda o local arrendado, que contemple:

  • El giro postal rehusado o rechazado por el propietario
  • El burofax enviado de ofrecimiento de pago y anunciando la consignación judicial de rentas.
  • La solicitud de número de cuenta de consignaciones del Juzgado donde hacer los ingresos de la renta mensual del alquiler.

¿Qué ocurre si a pesar de todo el propietario solicita desahucio por impago de rentas?

El inquilino habrá de estar muy tranquilo, porque si ha cumplido con todos los requisitos enunciados, el juez desestimará ese desahucio, al comprobar la voluntad de pago del inquilino.

En FORISLEX somos abogados especialistas en arrendamientos en Madrid, si tiene alguna duda sobre la materia, consúltenos bien por email información@forislex.com, o bien solicitando cita previa gratuita sobre su problema de alquiler.