Categoría: Clausulas suelo

Reclamación Hipoteca Multidivisa

LA RECLAMACIÓN DE LA HIPOTECA MULTIDIVISA

Son muchas las consultas que venimos atendiendo sobre la reclamación de las hipoteca multidivisa, y por esto vamos a sintetizar qué es y sus perjuicios y que beneficios se pueden obtener de la recolamación.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Es el préstamo con garantía hipotecaria e interés variable, donde la moneda de referencia y pago de las cuotas mensuales no es el Euro, sino otra moneda extranjera (yen japonés o francos suizos), y en el que índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial sobre el que determinar el interés variable, no es el Euribor, sino el Libor (tasa de interés interbancaria del mercado de Londres).

Este tipo de préstamo fue ofertado antes del estallido de la crisis económica del 2008, justo cuando el Euribor no paraba de subir, y las entidades bancarias predicaban las bondades de tipo de hipotecas, amparándose en que era mucho más baratas económicamente que las formalizadas en Euros.

Si bien, las entidades bancarias silenciaron todos sus defectos y sus desagradables consecuencias.

¿Qué perjuicios me supone tener una hipoteca multidivisa?

Pues que estará pagando o habrá pagado intereses mucho mayores respecto de una hipoteca referenciada en Euros y en el Euribor, y tendrá con tota seguridad un capital pendiente de amortizar mucho mayor, del que le correspondiera si la hipoteca estuviera en Euros.

¿Por qué los Tribunales consideran nulas este tipo de hipotecas?

Ojo, hay que analizar y estudiar caso por caso, puesto que no la totalidad de ellas serán nulas, pero sí la mayoría.

Hasta la fecha tanto la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, como nuestro Tribunal Supremo han considerado la nulidad parcial de las mismas, siempre que se den las siguientes condiciones:

  • Préstamo formalizado por una persona física, no empresa.
  • Préstamo solicitado sobre su vivienda.
  • Que tenga la consideración de consumidor.
  • Que no se le haya entregado ninguna información precontractual sobre las condiciones, características y consecuencias de este tipo de préstamo.
  • En consecuencia, que haya falta de trasparencia por la entidad bancaria sobre las condiciones del préstamo multidivisa, siendo sus cláusulas abusivas.

¿Qué beneficios puedo obtener de la reclamación judicial del préstamo multidivisa?

  1. Podrá recuperar el exceso de intereses abonados, al pasar la hipoteca a Euros.
  2. El capital a amortizar se actualizará desde su inicio en Euros, y con total seguridad, conseguirá reducir el capital pendiente de amortizar en varios miles de euros.
  3. Los honorarios y costes del procedimiento: abogado, procurador y perito económico, serán abonados por el banco en caso de condena en costas al mismo.

Si usted posee una hipoteca multidivisa y desea reclamar, no dude en contactar con nuestros abogados especialistas en clausulas suelo e hipotecas en Madrid Norte. Podemos ayudarle y ofrecemos primera cita gratuita con nuestros abogados expertos en hipotecas. Consúltenos también por email información@forislex.com,   rellenando el formulario de contacto o en nuestro teléfono 914510147.

Reclamar Clausula Suelo

¿PUEDO RECLAMAR LA CLAUSULA SUELO SI HE TERMINADO DE PAGAR LA HIPOTECA?

Una de las más frecuentes dudas y preguntas que nos formulan nuestros clientes en nuestro Despacho de Abogados en Madrid Norte, es si tienen derecho a reclamar la clausula suelo habiendo terminado de pagar su hipoteca.

La respuesta a la misma es positiva, sí, se puede reclamar la nulidad de la cláusula suelo con la consiguiente devolución por la entidad bancaria del exceso de intereses cobrado indebidamente por aplicación de la citada cláusula.

El motivo de que no haya un plazo legal para la reclamar la clausula suelo radica en que la acción a ejercitar es de nulidad de pleno derecho y no de anulabilidad donde el plazo sí sería de 4 años.

Así, al reclamar la cláusula suelo alegando su nulidad de pleno derecho, la misma no está sometida a plazo alguno, pues no produce efecto jurídico alguno y se retrotraen sus efectos al mismo momento de inicio del préstamo hipotecario.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18/10/2005 establece al efecto:

“…..tanto la doctrina como la jurisprudencia coinciden unánimemente en interpretar que el artículo 1301 del Código Civil se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva, y no puede sanarse por el paso del tiempo, habiendo declarado la Sentencia de 4 de noviembre 1996 que la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni prescripción…”

En definitiva, el hecho de haber cancelado económicamente la hipoteca, no impide que se pueda reclamar la clausula suelo a la entidad bancaria solicitando su nulidad, y la devolución de las cantidades cobradas por exceso, más intereses y costas judiciales en su caso.

Consulte nuestro página  Asesoramiento y reclamación para afectados por cláusulas suelo hipotecas

No dude en contactar con FORISLEX ABOGADOS si se encuentra en esta situación, le asesoraremos y recuperaremos las cantidades en exceso de cuota hipotecaria que ha venido pagando.

Si usted se encuentra en alguna de estas situaciones, no dude en contactar con nuestros abogados especialistas en clausulas suelo e hipotecas en Madrid Norte. Podemos ayudarle y ofrecemos primera cita gratuita con nuestro abogado laboralista en Madrid. Consúltenos también por email información@forislex.com,   rellenando el formulario de contacto o en nuestro teléfono 914510147.

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CÓMO TRIBUTAN LAS DEVOLUCIONES DE INTERESES POR CLÁUSULAS SUELO

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión europea de 21/12/16, que vino a establecer la retroactividad en la devolución de los intereses cobrados en exceso por las entidades bancarias en aplicación de la cláusula suelo de las hipotecas, así como el reconocimiento de la nulidad de las citadas cláusulas suelo utilizadas por gran parte de la banca española, durante el último decenio, va a propiciar la devolución de gran parte de los intereses que los particulares han venido abonando a sus entidades bancarias en exceso por aplicación de la citada cláusula.

Ha de saber que la devolución de estos intereses por parte de los bancos no está exenta de tributación fiscal, y ha de declararse y tributarse en la declaración de la renta-IRPF, según el supuesto ante el que nos encontremos.

Diferenciaremos tres supuestos que pueden acontecer y que tienen un tratamiento fiscal distinto:

  1. Vivienda habitual: Si la devolución de los intereses, proviene de un préstamo destinado a la adquisición de la vivienda habitual y en su momento deducimos esos intereses en la declaración de la renta, deberemos proceder a la presentación de la correspondiente declaración complementaria de IRPF, minorando la deducción en el importe de los intereses que nos ha devuelto el banco.
  2. Inmueble arrendado: Si la devolución de los intereses, proviene de un préstamo destinado a la adquisición de un inmueble que ha sido posteriormente alquilado a un tercero, y siendo esos intereses incluidos como gastos del rendimiento de inmueble, se deberá proceder a la presentación de declaración complementaria de IRPF, minorando el gasto reflejado en el apartado de rendimiento de capital inmobiliario, en el importe de los intereses devueltos por el banco.
  3. Inmueble que no es la vivienda habitual ni está arrendado: con carácter general no tendrá incidencia fiscal al no haber sido incluidos en la declaración los intereses objeto de devolución. La excepción sería en aquellas Comunidades Autónomas que si recogían la posibilidad de una pequeña cantidad por adquisición de segundas residencias, en cuyo caso, procedería regularización en caso de haber practicado deducción, mediante la presentación de la oportuna declaración complementaria.

En Forislex  somos abogados especialistas en cláusula suelo y fiscalidad, no duden en ponerse en contacto, vía email en informacion@forislex.com o llamando a nuestros teléfonos para concertar una cita.

CÓMO RECLAMAR LOS GASTOS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

CÓMO RECLAMAR LOS GASTOS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

La sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015 de fecha 23 Diciembre 2015, ha establecido abusiva y nula la cláusula del préstamo hipotecario donde su entidad financiera le impone unilateralmente que los gastos notariales, registrales y tributos obligatoriamente tenga que asumirlos en su totalidad el particular que solicita el préstamo.

La cláusula declarada nula es la siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Seguramente en su escritura de préstamo hipotecario vd. tenga una redacción idéntica o muy parecida a ésta, sepa que con la citada sentencia se abre la posibilidad de recuperar los gastos hipotecarios, y para ello ha de tener claro lo siguiente:

 

¿En qué se basa la sentencia para estimar abusivos dichos gastos?

En que es precisamente la entidad bancaria la principal interesada en la inscripción registral de dicha hipoteca, pues con ello obtiene una garantía real que puede ejecutar en caso de impago, no habiendo reciprocidad en la distribución de los gastos, que el banco impone unilateralmente siempre al particular.

 

¿Quién puede reclamar esos gastos?

Las personas físicas o particulares que solicitaron un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, ajenos a su condición de empresarios o profesionales, colectivos estos últimos que no se verán protegidos por la normativa de consumidores y usuarios que el Tribunal Supremo entiende infringe la citada cláusula.

 

¿Qué gastos pueden ser reclamados al banco?:

  1. Los gastos del Notario por la firma del préstamo hipotecario.
  2. Los gastos del Registro de Propiedad que inscribió dicho préstamo en su finca.
  3. Los gastos de la gestoría que le impuso el banco para la tramitación de la escritura de hipoteca.
  4. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (mod. 601).

El importe de dichos gastos en una hipoteca media sobre 150.000 € pueden suponer unos 3.000 € aproximadamente.

¿Qué documentos he de preparar para la reclamación?

  • La factura del Notario
  • La factura del Registro de la Propiedad
  • La factura de la gestoría que le impuso el banco
  • El justificante de pago del modelo 601 (Actos Jurídicos Documentados)

¿Cuál es el procedimiento para la reclamación?
Inicialmente ha de enviarse una reclamación extrajudicial al Servicio de atención al cliente de la entidad bancaria, de no contestar o no atender la reclamación, el siguiente paso sería presentar una demanda en vía civil, con la intervención de abogado y procurador si la cantidad a reclamar excede de 2.000 €.

En FORISLEX ABOGADOS somos expertos en derecho bancario y reclamaciones, le resolveremos cualquier cuestión relativa a este asunto, no dude en consultarnos en informacion@forislex.com, o bien solicitando cita previa gratuita para estudiar su reclamación.

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EL TRIBUNAL DE LA UNION EUROPEA DECLARA LA DEVOLUCION DE LA TOTALIDAD DE LAS CLAUSULAS SUELO: CONSECUENCIAS

En FORISLEX somos abogados expertos en cláusulas suelo, se ha dictado en el día de hoy 21/12/16 sentencia del TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNION EUROPEA, que declara la retroactividad total de las cláusulas suelo que se declaren nulas.

Dicha sentencia trae su causa en una cuestión prejudicial suscitada por la Audiencia Provincial de Alicante que ante un supuesto de cláusula suelo y el criterio de retroactividad fijado por el Tribunal Supremo en sentencia de 9 Mayo 2013, planteaba si dicho criterio esa conforme o no al derecho de la Unión Europea.

En la fundamentación de la citada sentencia se establece:

“Pues bien, la limitación en el tiempo de los efectos jurídicos derivados de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, que el Tribunal Supremo acordó en la sentencia de 9 de mayo de 2013, equivale a privar con carácter general a todo consumidor que haya celebrado antes de aquella fecha un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula de ese tipo del derecho a obtener la restitución íntegra de las cantidades que haya abonado indebidamente a la entidad bancaria sobre la base de la cláusula suelo durante el período anterior al 9 de mayo de 2013.

…En tales circunstancias, dado que para resolver los litigios principales los órganos jurisdiccionales remitentes están vinculados por la interpretación del Derecho de la Unión que lleva a cabo el Tribunal de Justicia, dichos órganos jurisdiccionales deberán abstenerse de aplicar, en el ejercicio de su propia autoridad, la limitación de los efectos en el tiempo que el Tribunal Supremo acordó en la sentencia de 9 de mayo de 2013, puesto que tal limitación no resulta compatible con el Derecho de la Unión

¿En que se basa el tribunal para afirmar la retroactividad?

En que dicha limitación de la devolución fijada en la sentencia de 9 Mayo 2013 de nuestro Tribunal Supremo atenta al artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 de la Unión Europea, que establece:

«Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus Derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.»

En definitiva, viene a respetar lo establecido en nuestro en nuestro Código Civil cuyo artículo 1303 dispone:

“Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos y el precio de los intereses

¿Que consecuencias tiene dicha sentencia?

Que el exceso que su entidad bancaria le haya cobrado en aplicación de la cláusula suelo  en concepto de intereses, tiene que ser devuelto en su integridad desde el inicio del préstamo, sin limitación alguna desde el 9 de Mayo 2013, como establecía la sentencia de nuestro Tribunal Supremo.

¿Significa que el banco automáticamente va a proceder a la devolución del dinero?

No, primero un juez tiene que declarar que su cláusula suelo es nula por falta de transparencia y falta de información, y una consecuencia de ello será la devolución del exceso de los intereses cobrados en aplicación de dicha cláusula, al pagar su cuota no conforme bajada del Euribor + el interés pactado, sino conforme la limitación de la cláusula suelo.

Si se encuentra afectado por una cláusula suelo, o si desconoce si la tiene en su préstamo hipotecario, no dude en contactar con FORISLEX ABOGADOSConsulta gratuita de su caso de cláusula suelo con abogagos especialistas

LA SUBROGACION HIPOTECARIA Y LA CLAUSULA SUELO

Desde nuestro bufete de abogados especializados en cláusulas suelo hipotecarias, hemos iniciado reclamaciones judiciales contra distintas entidades bancarias, con el objeto de resarcir a nuestros clientes de los abusos y excesos cometidos por su banco.

Ha de saber que en supuestos en que vd. no firmó directamente un préstamo hipotecario con su entidad bancaria, sino que por el contrario lo que hizo fue firmar una compraventa directamente con la promotora del inmueble, y a su vez subrogarse en el préstamo hipotecario que tenía el préstamo promotor, tiene derecho igualmente a reclamar la nulidad de su cláusula suelo.

Es una cuestión bastante polémica puesto que las entidades bancarias en los procedimientos judiciales vienen sosteniendo su falta de responsabilidad alguna por la inserción de la cláusula suelo en el préstamo, alegando que el banco no intervino directamente en la firma de dicha escritura, derivando cualquier tipo de responsabilidad sobre la información suministrada del préstamo a la empresa promotora del inmueble.

Si bien hasta la fecha no ha habido todavía un pronunciamiento de nuestro Tribunal Supremo, la mayoría de las Audiencias Provinciales vienen resolviendo a favor del comprador del inmueble y declarando la nulidad de la cláusula suelo, sosteniendo al efecto que:

  1. Cuando el banco aceptó la subrogación hipotecaria del comprador, asume la condición de prestamista y en consecuencia recae en él la obligación de información sobre los términos y condiciones del préstamo.
  2. Es el banco el beneficiario de la inserción de la cláusula suelo en el contrato de préstamo.

En definitiva, a pesar de la negativa del banco a asumir su responsabilidad en este tipo de préstamos con subrogación hipotecaria donde figura la cláusula suelo, los tribunales vienen declarando la plena responsabilidad del banco y anulando la cláusula suelo de los préstamos hipotecarios, con devolución de la cantidad abonada en exceso desde el inicio del préstamo, conforme reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 21/12/16, que echa por tierra la retroactividad o limitación hasta el 9/05/13 que establecía nuestro Tribunal Supremo.

Si vd. se encuentra en este supuesto, no dude en contactar con FORISLEX ABOGADOS y solicitar una cita.

Ha de saber que a pesar de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de Mayo 2013 que declaró la nulidad de las cláusula suelo en la escritura de préstamo hipotecario de su vivienda, por falta de transparencia y falta de información sobre las consecuencias de su aplicación sobre la cuota hipotecaria, a día de hoy hay todavía multitud de entidades financieras que se resisten a eliminar dicha cláusula de sus préstamos hipotecarios.

La consecuencia de ello es que seguirá pagando en su recibo de hipoteca una cuota superior a la legal, sin poder recuperar el exceso abonado, si no decide iniciar acciones legales contra su banco.

¿Cómo sé si tengo cláusula suelo en mi escritura de préstamo?

La cláusula suelo suele venir disfrazada junto con otros datos en la cláusula tercera bis de su escritura de préstamo, allí donde dice: “…en ningún caso el tipo de interés anual podrá ser inferior al …%”

En la práctica ello implica que ante bajada de los tipos de interés, como de unos años hasta ahora viene sucediendo, usted viene pagando a la entidad un interés variable igual a la cláusula suelo que tiene en su escritura. En definitiva, que le viene pagando más dinero del que le corresponde a su banco.

¿Qué beneficios tiene reclamar judicialmente la nulidad de la cláusula suelo de mi hipoteca?

  1. Recuperación del dinero abonado en exceso por aplicación de dicha cláusula desde el 9 de Mayo 2013, según criterio del Tribunal Supremo. No obstante, reclamaríamos la totalidad del exceso abonado anterior a esa fecha, conforme reciente informe de la Comisión Europea ante el Tribunal de Justicia Europeo.
  1. Reducción del capital pendiente de amortización, tras el recálculo del mismo sin la aplicación de la cláusula suelo.
  1. Los honorarios y costes del procedimiento: abogados, procurador y perito, serían abonados por la entidad bancaria si hay condena en costas.

No dude en contactar con FORISLEX Abogados si se encuentra en esta situación, le asesoraremos y recuperaremos las cantidades en exceso de cuota hipotecaria que ha venido pagando.

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