Categoría: Hipotecas

Reclamación de los gastos hipotecarios

La reclamacion de los gastos del prestamo al banco: estado actual de la cuestion

Ya hemos tratado con anterioridad en nuestro blog esta cuestión, en nuestro artículo Cómo reclamar los gastos del préstamo hipotecario, si bien, debido al tiempo transcurrido y los diversos vaivenes de los Tribunales al respecto, es importe clarificar cuál es el estado de esta cuestión al día de la fecha.

¿Se sigue considerando abusiva la cláusula de que todos los gastos del préstamo los pague quien compra la vivienda?

Efectivamente, este criterio no ha cambiado, es más, ha habido muchas más sentencias del Tribunal Supremo considerando nula y abusiva dicha cláusula que tienen prácticamente la totalidad de las escrituras de préstamo hipotecario.

¿Qué gastos en la actualidad pueden ser reclamados al banco?

Tras diversas sentencias del Tribunal Supremo, se pueden reclamar en la actualidad los siguientes gastos del préstamo hipotecario:

  • Gastos de Notaría: al 50%
  • Gastos de Registro Propiedad: al 100%
  • Gastos de gestoría que tramita el préstamo: al 50%

¿Qué ocurre con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentado (IAJD)?

Pues que cambió el criterio del Tribunal Supremo y estableció no sin polémica, que los gastos de este impuesto los tendría que asumir no el banco, sino el solicitante del préstamo.
Sobre esta cuestión hay elevada una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europa debiéndose de pronunciar expresamente sobre si este criterio es o no el válido.

¿Pueden tanto empresas como particulares reclamar la devolución de estos gastos?

No, porque la normativa infringida de consumidores y usuarios, entiende por éstos sólo a los particulares personas físicas, no a las personas jurídicas o empresas que hayan formalizado un préstamo.

¿Hay algún plazo para la reclamación de estos gastos?

La acción para declarar la nulidad de la cláusula de gastos que es abusiva no tiene plazo, pero sí la acción solicitando la devolución de los gastos indebidamente cobrados, que tiene un plazo de 15 años, salvo en aquellas hipotecas firmadas después de la modificación de la prescripción operada por Ley 42/2015, que entró en vigor el 7/10/2015.

De esto modo, aquellos préstamos firmados a partir del 7/10/2015 tienen un plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios de 5 años, venciendo el citado plazo el próximo 7/10/2020.

En FORISLEX nuestros abogados especialistas en préstamos hipotecarios en Madrid estamos a su disposición para asesorarle legalmente, bien en nuestro teléfono 914510147 o bien vía email informacion@forislex.com

Novedades de la nueva ley hipotecaria

DUDAS Y RESPUESTAS SOBRE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Todos hemos escuchado en la prensa, y en otros medios de comunicación la entrada en vigor de una nueva Ley Hipotecaria denominada Ley de Crédito Inmobilario nº 5/2019 (entró en vigor el 16/06/19), ahora bien, en qué medida afecta a la hipoteca que tengo ya suscrita, o cómo me afecta si hago un nuevo préstamo hipotecario, procuraremos responder en este artículo a estas otras cuestiones.

¿Me afecta la nueva ley si ya tengo una hipoteca anterior?

No, solamente afectará a las nuevas hipotecas que se firmen a partir del 16/06/19, pero sí podrá beneficiarse de las ventajas de esta nueva normativa si efectúa una subrogación de hipoteca con otra entidad, o una novación.

¿Qué es una subrogación hipotecaria?

Es una modificación del préstamo anterior suscribiéndolo con otra entidad bancaria (la mayoría de los casos), o sustituyendo a un prestatario por otro (lo menos casos).
En el primer supuesto de cambio de entidad bancaria, sí podrá beneficiarse de esta nueva Ley Hipotecaria en los términos que se exponen a continuación, siendo lo principal es que podrá buscar nuevas condiciones más económicas para su hipoteca en otro banco sin preocuparse de pagar los gastos notariales, impuestos, registro, o gestoría de la nueva escritura, que los asumirá el banco. El único gasto que sí debe asumir es el de cancelación de la hipoteca con su entidad actual.
Esto si realmente supone una mejora importante para el consumidor, pues podrá negociar con otra entidad bancaria su hipoteca para mejorar el tipo de interés y pagar menos.

¿Que obligaciones precontractuales tiene el banco para la firma de hipoteca con la nueva ley?

Con carácter previo ha de realizarse un test de solvencia que efectúa la entidad bancaria sin coste para el cliente donde se analizará su capacidad de pago, y adicionalmente a ello entregará información precontractual sobre el clausulado de la hipoteca, y sobre las condiciones del préstamo, así como un cuadro de amortización del mismo, y distintas simulaciones sobre la posible variación de los tipos de interés.

Derechos del cliente antes de la firma de la hipoteca

El cliente dispone por ley de 10 días desde que se le entrega toda esta documentación para consultar y valorar si quiere o no firmar esa hipoteca, si se firmase antes de ese plazo sería nula.
El Notario en ese plazo mediante entrevista personal con el cliente verificará que conoce y entiende los aspectos esenciales del préstamo hipotecario, levantando un Acta Notarial al efecto, sin coste para el cliente.
Pasados esos 10 días, sí podrá ya firmar en el Notario la escritura de préstamo hipotecario.
En definitiva, se refuerza sobremanera el derecho de información del cliente antes de la firma de su escritura de hipoteca.

¿Qué gastos tiene ahora que pagar el cliente al firmar una hipoteca?

Sólo tendrá que pagar los gastos de tasación del piso, el resto de gastos como son la escritura del préstamo y los gastos del Notario, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos del Registro de la Propiedad, y la gestoría que tramite la misma, serán abonados en su integridad por la entidad bancaria.

¿El banco me obligará a contratar sus productos o seguros?

La nueva ley prohíbe que un banco condicione la firma de un préstamo a la contratación por el cliente de un seguro u otro producto del banco. No obstante, las entidades bancarias ofrecerán una rebaja del tipo de interés a pagar, siempre que contrates sus productos o servicios (seguro de hogar, de vida, domiciliación de nómina, tarjetas, etc).

¿Qué otras novedades y derechos se introducen?

En definitiva, se refuerzan sobremanera los derechos de información del cliente antes de firmar el préstamo, y se facilita la subrogación del préstamo con otros bancos en busca de mejores condiciones, sin duda son aspectos muy relevantes e importantes.

En FORISLEX somos abogados especialistas en hipotecas y clausulas suelo,  le resolveremos cualquier cuestión relativa a este asunto, no dude en solicitar primera consulta gratuita con nuestros abogados en Madrid