El Tribunal Supremo ha cambiado el criterio sostenido hasta la fecha, donde consideraba que sólo cabía la nulidad de la cláusula suelo si quien suscribía la hipoteca era un particular o consumidor, como lo define el Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.

Así, hasta la fecha si se reclamaba en los Tribunales la nulidad de la cláusula suelo de los préstamos hipotecarios suscritos por autónomos o empresarios, lo normal era que su reclamación fuese desestimada. Por el contrario los particulares que han reclamado la cláusula suelo de su vivienda (es decir, por actos ajenos a su actividad profesional o económica), han visto estimadas sus demandadas.

Sin embargo, el Tribunal Supremo con sentencias de fecha 20/01/2017 y la reciente de 11/03/2020, viene a sentar jurisprudencia y a establecer que es factible la reclamación de la nulidad de la cláusula suelo de los préstamos de empresarios y autónomos.
Los criterios que establece el Tribunal Supremo para que prosperen este tipo de reclamaciones de nulidad de cláusula suelo, son dos:

1. La cláusula suelo ha de ser conocida por el empresario o autónomo al momento de firmar el préstamo.
2. La cláusula suelo ha de ser legible, clara, concreta y sencilla, y conforme afirma el Tribunal Supremo:
   

   “….que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato”

Argumentando el Tribunal Supremo que:

“…la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de trasparencia, claridad, concreción y sencillez, de modo que no quedarán incorporadas al contrato las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles”

En definitiva, los criterios para ser considerada nula la cláusula suelo son más rígidos que para un particular, debiendo examinarse de antemano la cláusula suelo de la escritura de préstamo para analizar la viabilidad del procedimiento.

Respecto a los plazos para la reclamación, no hay plazo alguno, remitiéndonos a nuestro artículo anterior: Puedo reclamar cláusula suelo si he terminado de pagar la hipoteca.

Por último, recordemos que las consecuencias de la declaración de la nulidad de la cláusula suelo son tres:

1. La eliminación de la misma
2. La devolución por el banco del exceso de intereses cobrados
3. El recálculo del importe a amortizar, que lógicamente será menor.

Consulte sin compromiso y de forma gratuita con nuestros abogados en Madrid Norte, si su deseo es reclamar este tipo de gastos a su banco, le atenderemos gustosamente bien llamándonos a nuestro teléfono teléfono 914510147 o bien vía email informacion@forislex.com

Como ya vimos en nuestro artículo anterior LA RECLAMACION DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS: ESTADO ACTUAL DE LA CUESTION, es perfectamente viable la reclamación de los siguientes gastos que ha reconocido abiertamente el Tribunal Supremo:

1. Gastos de Notaría: al 50%
2. Gastos de Registro Propiedad: al 100%
3. Gastos de gestoría que tramita el préstamo: al 50%

¿Qué trámites hay que hacer para reclamar dichos gastos al banco?

Con carácter previo, lo aconsejable es que consulte a nuestro derecho el modo y manera de proceder en este caso, siendo de antemano lo recomendable efectuar una reclamación al Servicio de Atención al cliente de la entidad bancaria, y/o al propio Banco de España.
De no haber contestación positiva, el siguiente paso sería ya la interposición de una demanda judicial.

¿Qué documentación he de reunir para iniciar la reclamación judicial?

Para interponer la demanda contra el banco, se va a necesitar la siguiente documentación que debe obrar en su poder:

1. Escritura de préstamo hipotecario que contenga la cláusula de gastos abusiva.
2. La factura del Notario
3. La factura del Registro Propiedad
4. La factura de la gestoría que tramitó la escritura y que el banco nos obligó a contratar

A ello le añadiremos la reclamación efectuada al banco que no fue atendida.

¿Qué procedimiento judicial hay que interponer?

Una demanda solicitando se declare nula la cláusula de los gastos del préstamo, y solicitando la restitución de las cantidades indebidamente cobradas, más intereses y costas.
Se trata de un procedimiento donde obligatoriamente ha de intervenir un procurador que nos represente al que habrá de otorgarle un poder notarial, así como un abogado.

Consúltenos sin compromiso si su deseo es reclamar este tipo de gastos a su banco, te atenderemos gustosamente en FORISLEX ABOGADOS, bien llamándonos a nuestro teléfono teléfono 914510147 o bien vía email informacion@forislex.com

Ya hemos tratado con anterioridad en nuestro blog esta cuestión, en nuestro artículo Cómo reclamar los gastos del préstamo hipotecario, si bien, debido al tiempo transcurrido y los diversos vaivenes de los Tribunales al respecto, es importe clarificar cuál es el estado de esta cuestión al día de la fecha.

¿Se sigue considerando abusiva la cláusula de que todos los gastos del préstamo los pague quien compra la vivienda?

Efectivamente, este criterio no ha cambiado, es más, ha habido muchas más sentencias del Tribunal Supremo considerando nula y abusiva dicha cláusula que tienen prácticamente la totalidad de las escrituras de préstamo hipotecario.

¿Qué gastos en la actualidad pueden ser reclamados al banco?

Tras diversas sentencias del Tribunal Supremo, se pueden reclamar en la actualidad los siguientes gastos del préstamo hipotecario:

• Gastos de Notaría: al 50%
• Gastos de Registro Propiedad: al 100%
• Gastos de gestoría que tramita el préstamo: al 50%

¿Qué ocurre con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentado (IAJD)?

Pues que cambió el criterio del Tribunal Supremo y estableció no sin polémica, que los gastos de este impuesto los tendría que asumir no el banco, sino el solicitante del préstamo.
Sobre esta cuestión hay elevada una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europa debiéndose de pronunciar expresamente sobre si este criterio es o no el válido.

¿Pueden tanto empresas como particulares reclamar la devolución de estos gastos?

No, porque la normativa infringida de consumidores y usuarios, entiende por éstos sólo a los particulares personas físicas, no a las personas jurídicas o empresas que hayan formalizado un préstamo.

¿Hay algún plazo para la reclamación de estos gastos?

La acción para declarar la nulidad de la cláusula de gastos que es abusiva no tiene plazo, pero sí la acción solicitando la devolución de los gastos indebidamente cobrados, que tiene un plazo de 15 años, salvo en aquellas hipotecas firmadas después de la modificación de la prescripción operada por Ley 42/2015, que entró en vigor el 7/10/2015.

De esto modo, aquellos préstamos firmados a partir del 7/10/2015 tienen un plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios de 5 años, venciendo el citado plazo el próximo 7/10/2020.

En FORISLEX nuestros abogados especialistas en préstamos hipotecarios en Madrid estamos a su disposición para asesorarle legalmente, bien en nuestro teléfono 914510147 o bien vía email informacion@forislex.com

Todos hemos escuchado en la prensa, y en otros medios de comunicación la entrada en vigor de una nueva Ley Hipotecaria denominada Ley de Crédito Inmobilario nº 5/2019 (entró en vigor el 16/06/19), ahora bien, en qué medida afecta a la hipoteca que tengo ya suscrita, o cómo me afecta si hago un nuevo préstamo hipotecario, procuraremos responder en este artículo a estas otras cuestiones.

¿Me afecta la nueva ley si ya tengo una hipoteca anterior?

No, solamente afectará a las nuevas hipotecas que se firmen a partir del 16/06/19, pero sí podrá beneficiarse de las ventajas de esta nueva normativa si efectúa una subrogación de hipoteca con otra entidad, o una novación.

¿Qué es una subrogación hipotecaria?

Es una modificación del préstamo anterior suscribiéndolo con otra entidad bancaria (la mayoría de los casos), o sustituyendo a un prestatario por otro (lo menos casos).
En el primer supuesto de cambio de entidad bancaria, sí podrá beneficiarse de esta nueva Ley Hipotecaria en los términos que se exponen a continuación, siendo lo principal es que podrá buscar nuevas condiciones más económicas para su hipoteca en otro banco sin preocuparse de pagar los gastos notariales, impuestos, registro, o gestoría de la nueva escritura, que los asumirá el banco. El único gasto que sí debe asumir es el de cancelación de la hipoteca con su entidad actual.
Esto si realmente supone una mejora importante para el consumidor, pues podrá negociar con otra entidad bancaria su hipoteca para mejorar el tipo de interés y pagar menos.

¿Que obligaciones precontractuales tiene el banco para la firma de hipoteca con la nueva ley?

Con carácter previo ha de realizarse un test de solvencia que efectúa la entidad bancaria sin coste para el cliente donde se analizará su capacidad de pago, y adicionalmente a ello entregará información precontractual sobre el clausulado de la hipoteca, y sobre las condiciones del préstamo, así como un cuadro de amortización del mismo, y distintas simulaciones sobre la posible variación de los tipos de interés.

Derechos del cliente antes de la firma de la hipoteca

El cliente dispone por ley de 10 días desde que se le entrega toda esta documentación para consultar y valorar si quiere o no firmar esa hipoteca, si se firmase antes de ese plazo sería nula.
El Notario en ese plazo mediante entrevista personal con el cliente verificará que conoce y entiende los aspectos esenciales del préstamo hipotecario, levantando un Acta Notarial al efecto, sin coste para el cliente.
Pasados esos 10 días, sí podrá ya firmar en el Notario la escritura de préstamo hipotecario.
En definitiva, se refuerza sobremanera el derecho de información del cliente antes de la firma de su escritura de hipoteca.

¿Qué gastos tiene ahora que pagar el cliente al firmar una hipoteca?

Sólo tendrá que pagar los gastos de tasación del piso, el resto de gastos como son la escritura del préstamo y los gastos del Notario, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos del Registro de la Propiedad, y la gestoría que tramite la misma, serán abonados en su integridad por la entidad bancaria.

¿El banco me obligará a contratar sus productos o seguros?

La nueva ley prohíbe que un banco condicione la firma de un préstamo a la contratación por el cliente de un seguro u otro producto del banco. No obstante, las entidades bancarias ofrecerán una rebaja del tipo de interés a pagar, siempre que contrates sus productos o servicios (seguro de hogar, de vida, domiciliación de nómina, tarjetas, etc).

¿Qué otras novedades y derechos se introducen?

• Se introduce la obligación del banco de detallar el TAE (tasa anual equivalente) de la hipoteca, que es el coste total del préstamo.
• La normativa prohíbe la introducción de cláusulas suelo:  ¿Puedo reclamar la cláusula suelo si he terminado de pagar la hipoteca?,  ¿Cómo tributan las devoluciones de intereses por cláusulas suelo?
• Para el inicio de desahucio por impago de la hipoteca, el cliente ha de adeudar de 12 a 15 cuotas del préstamo, en función de la duración de la hipoteca.

En definitiva, se refuerzan sobremanera los derechos de información del cliente antes de firmar el préstamo, y se facilita la subrogación del préstamo con otros bancos en busca de mejores condiciones, sin duda son aspectos muy relevantes e importantes.

En FORISLEX somos abogados especialistas en hipotecas y clausulas suelo,  le resolveremos cualquier cuestión relativa a este asunto, no dude en solicitar primera consulta gratuita con nuestros abogados en Madrid