En la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo de fecha 27/01/2021 (nº 35/2021), se viene clarificar definitivamente qué gastos pueden ser objeto de reclamación al banco, y en qué medida el banco asumirá o no el coste de los mismos.
Ya hemos abordado en dos ocasiones este importante asunto en nuestros artículos La reclamación judicial de los gastos hipotecarios, y La reclamación de los gastos del préstamo estado actual de la cuestión, viniendo nuestro Tribunal Supremo a zanjar esta polémica y sentar jurisprudencia sobre esta materia.
Recordemos que con la promulgación de la nueva Ley Hipotecaria denominada Ley de Crédito Inmobiliario nº 5/2019 que entró en vigor el 16/06/19, los nuevos préstamos hipotecarios suscritos desde esa fecha, será el banco quien asuma en su integridad los gastos de Notaría, Registro Propiedad, Gestoría e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (ver Dudas y respuestas sobre la nueva Ley Hipotecaria).
De este modo, el criterio jurisprudencial sentado por el Tribunal Supremo en la sentencia que hoy comentamos, afectará a los préstamos suscritos con anterioridad al 16/06/19, viniendo a fijar criterio sobre los varios interrogantes.
¿Se sigue considerando abusiva la cláusula de que todos los gastos de la hipoteca los abone el comprador de la vivienda?
Así es, aquella cláusula contractual del préstamo que atribuya a los consumidores el pago de todos los gastos del préstamo, es nula y abusiva.
¿Qué gastos de la escritura de préstamo pueden ser objeto de reclamación al banco?
El Tribunal en aplicación de la STJUE de 16/07/20 establece que ha de examinarse el derecho nacional para determinar qué gastos pueden ser objeto de reclamación al banco, determinando lo siguiente:
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) lo abonará el consumidor o comprador de la vivienda.
- Los gastos del Notario han de ser distribuidos al 50% entre el banco y el consumidor.
- Los gastos del Registro de la Propiedad al 100% han de ser asumidos por el banco.
- Los gastos de Gestoría al 100% ha de pagarlos el banco.
- Los gastos de tasación al 100% le corresponde pagarlos al banco.
¿Solo pueden reclamar los particulares, o también las empresas?
Este criterio no ha cambiado, y como la normativa infringida por los bancos es la de consumidores y usuarios, sólo podrán los particulares personas físicas reclamar la devolución de estos gastos, nunca las empresas.
¿Qué plazo hay para la reclamación de estos gastos?
Esta es una cuestión controvertida que no ha sido resuelta por nuestro Tribunal Supremo, habiendo distintos criterios por parte de las Audiencias Provinciales de todo el territorio español.
A la luz del criterio sentado por la sentencia STJUE de 16/07/20, que considera razonable fijar un plazo de 5 años para la reclamación de estos gastos, afirmando que fijar ese plazo a partir de la fecha del pago de esos gastos (Notaría, Registro, ect.) supondría limitar la efectividad del derecho de reclamación, este despacho al igual que otras sentencias de algunas Audiencias Provinciales, entiende que el citado plazo de 5 años no comenzaría a computar hasta la fecha de la sentencia que declare la nulidad como abusiva de la cláusula de los gastos bancarios.
Evidentemente este criterio ha de ser objeto de fijación por nuestro Tribunal Supremo en sentencia de unificación de doctrina.
Por último recordar que la acción para reclamar la nulidad de la cláusula de los gastos no tiene plazo alguno.
¿Habrá condena en costas al banco en este tipo de procedimientos?
A la luz del criterio sentado por la Sala de lo Civil en Pleno del Tribunal Supremo en sentencia de fecha 17/09/2020, que ya comentamos en nuestro artículo anterior El Tribunal Supremo sienta jurisprudencia sobre la condena en costas en procedimientos sobre cláusulas abusivas, y siguiendo lo previsto en la ley sobre la condena en costas al litigante vencido, efectivamente, la condenada en costas sería la entidad financiera demandada.
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