La unidad esencial de vínculo laboral

¿QUÉ ES LA UNIDAD ESENCIAL DEL VINCULO LABORAL?

En FORISLEX somos abogados especialistas en derecho laboral en Madrid y en esta ocasión abordaremos la doctrina de la “unidad esencial del vínculo laboral”.

¿Qué ocurre si en mi relación laboral con la empresa he suscrito varios contratos temporales y entre contrato y contrato he firmado finiquitos?

Pues que se computará la antigüedad desde el primero de sus contratos, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la Sala de lo Social del Tribunal Supremo.

Esta problemática ya ha sido objeto de varias resoluciones de nuestro Tribunal Supremo, siendo la última de ellas la STS de 21 de Septiembre 2017, que reitera la doctrina jurisprudencial sobre esta material, y aplica la doctrina de la Sala sobre unidad esencial del vínculo en relación con el cómputo de la antigüedad en supuestos de sucesivos contratos temporales, y así, establece:

“De este modo en las SSTS de 8 marzo 2007 (rcud. 175/2004), 17 diciembre 2007 (rcud. 199/2004), 18 febrero 2009 (rcud. 3256/2007) y 17 marzo 2011 (rcud. 2732/2010), entre otras, hemos dejado consolidada la doctrina según la cual en supuestos de sucesión de contratos temporales se computa la totalidad del tiempo de prestación de servicios a efectos de la antigüedad, cuando ha existido la unidad esencial del vínculo, lo que comporta que se le haya quitado valor con carácter general a las interrupciones de menos de veinte días, pero, también, a interrupciones superiores a treinta días, cuando la misma no es significativa, dadas las circunstancias del caso, a efectos de romper la continuidad en la relación laboral existente “.

Así, se viene a romper el tradicional criterio jurisprudencial de que la sucesión de contratos temporales quedaba rota si había entre un contrato y otro un periodo de tiempo sin actividad laboral de al menos 20 días hábiles (mismo plazo para reclamar por despido).

Si bien ha de estudiarse cada supuesto concreto, y toda la cadena de contratación temporal, para comprobar y analizar los periodos anteriores o posteriores a cada interrupción, y valorar si dicha interrupción, con independencia de que supere los 20 días, tiene o no entidad suficiente como para entender rota la cadena de contratación.

El hecho de haber firmado finiquitos entre contrato y contrato, ha sido también resuelto por el Tribunal Supremo y es doctrina de la Sala Social que establece que tampoco se rompe la relación contractual, a efectos del cómputo de la antigüedad, por el hecho de que el trabajador suscriba recibos de finiquito a la finalización de cada uno de los contratos temporales que forman parte de la cadena de contratación.

No ha sido infrecuente supuestos en los que una empresa contrataba repetidamente a un trabajador en Septiembre, para finiquitarle a finales de Julio, y volverle a contratar de nuevo en Septiembre y así sucesivamente año tras año.

¿Qué consecuencias prácticas tiene la unidad esencial del vínculo laboral?

En estos supuestos de encadenamiento de contratos sean éstos temporales o indefinidos, la unidad del vínculo implica la consideración de todos esos contratos como una única relación laboral, siendo la antigüedad a todos los efectos la del primero de los contratos suscritos.

Este criterio jurisprudencial afectará notablemente a la posible indemnización por despido improcedente que podrá reclamar el trabajador, en el supuesto de no renovación de su contrato, o a la reclamación del concepto de antigüedad si su Convenio Colectivo lo regula, puesto que tratándose de una única relación laboral, se puede reclamar la antigüedad desde el primer día.

Si usted se encuentra en alguna de estas situaciones, no dude en contactar con FORISLEX , somos abogados laboralistas en Madrid Norte y  le resolveremos cualquier duda sobre derecho laboral, así como sobre “la unidad esencial del vínculo laboral”, no dude en consultarnos mediante el formulario situado a la derecha de la página, o bien solicitando cita previa gratuita para problemas laborales, o bien en nuestro teléfono 914 510 147.

Derechos del propietario en contratos de arrendamiento

LAS OBLIGACIONES DEL INQUILINO Y DEL PROPIETARIO EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Tras haber examinado cuáles son los derechos del inquilino en contratos de arrendamiento en otro artículo de nuestro blog, hoy analizaremos cuáles son por el contrario las obligaciones que legal o contractualmente ha de asumir frente al propietario:

  • ABONAR RENTA MENSUAL que deberá efectuar todos los meses dentro de los siete primeros días de cada mes.
  • ABONAR FIANZA consistente ésta en una mensualidad que responderá de posibles impagos de la renta o cualquier otro incumplimiento del inquilino.
  • ACTUALIZACION DE LA RENTA conforme a la variación anual que experimente el índice de precios al consumo los doce meses anteriores a la fecha de la actualización.

De igual modo, el propietario tiene derecho una vez cumplidos tres años en contratos de arrendamiento a la actualización de la fianza depositada:

  • ELEVACION DE LA RENTA POR MEJORAS si al vencimiento de los tres años de contrato el propietario el propietario efectúa obras de mejora en la vivienda, tiene la obligación el inquilino, salvo que se pacte lo contrario en el contrato, de asumir una subida de la renta a abonar consistente en aplicar al capital invertido en la mejora el interés legal más tres puntos, con el límite de que no podrá aumentar jamás la renta un 20%.
  • NO RENOVACION CONTRATO POR NECESIDAD VIVIENDA PARA SU USO o de su familiar por parte del propietario, siempre que medie un preaviso por el mismo de al menos dos meses.
  • NO CESION DEL CONTRATO de arrendamiento a un tercero, o subarriendo de alguna habitación a un tercero, sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
  • REALIZACION REPARACIONES normales derivadas del desgaste ordinario por el uso de la vivienda, y aquellas que sean debidas a un uso indebido de la misma.
  • NO REALIZACION OBRAS en la vivienda sin autorización por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o supongan una disminución de la estabilidad o seguridad del edificio.

En FORISLEX somos abogados especialistas en arrendamientos y  le resolveremos cualquier duda sobre contratos de arrendamiento, así como sobre el procedimiento de desahucio, no dude en consultarnos mediante el formulario situado a la derecha de la página, o bien solicitando cita previa gratuita para cuestiones de arrendamiento, o bien en nuestro teléfono 914 510 147.

Contratos de arrendamiento en Madrid

LOS DERECHOS DE UN INQUILINO EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En este artículo te presentamos cuáles son los derechos que tiene el inquilino o arrendatario en contratos de arrendamiento de vivienda:

  • DURACION DEL CONTRATO en muchas ocasiones el propietario llegado el vencimiento del primer o segundo año de duración del contrato de arrendamiento, le manifiesta a su inquilino que el contrato termina y que debe abandonar la vivienda, o bien, le plantea ante el vencimiento del contrato un nuevo contrato con otra renta mayor.
    La ley establece un plazo de tres años máximo para contratos de arrendamiento de vivienda, así si se pactó una duración de un año, sepa que se puede prorrogar su contrato dos anualidades más, es decir, es un derecho del inquilino que no puede ser obstaculizado por el propietario que no podrá negarse a la prórroga del contrato hasta los tres años.
  • PRORROGA TACITA si llegado el vencimiento de las tres anualidades el propietario no notifica al inquilino su deseo de dar por finalizado el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por otro año más.
  • DERECHO DE DESISTIMIENTO la ley de arrendamientos urbanos permite el desistimiento del inquilino durante el primer año de contrato siempre y cuando hayan transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del arrendamiento, siempre que se preavise al propietario con 30 días de antelación, y se abone si se pacta expresamente, una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del contrato. Si no se pactase penalización, ésta no tendría que abonarse.
    En muchos contratos de arrendamiento se silencia este derecho del inquilino, y se obliga al mismo a permanecer en la vivienda obligatoriamente durante el primer año.
  • FACULTAD DE NO RENOVACION de igual modo el inquilino tiene la facultad de no prorrogar el contrato por otra anualidad, siempre y cuando el inquilino envíe burofax al propietario al menos 30 días antes al vencimiento de la anualidad, su voluntad de no renovarlo.
    La única excepción al respecto que prevé la ley en contratos de arrendamiento es que habiéndose cumplido al menos el primer año de contrato, el propietario comunique con dos meses de antelación al inquilino que necesita la vivienda para su uso personal o familiares allegados que establece la ley.
  • DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO el inquilino tiene derecho en el caso de venta por el propietario de la vivienda alquilada a igualar la oferta que tenga de un tercero para su compra, tratándose de un derecho de adquisición preferente frente a cualquier otro posible comprador. Solamente dejará de operar este derecho, si así se pacta expresamente en el contrato de alquiler.
  • DERECHO EXIGIR AL PROPIETARIO OBRAS DE CONSERVACION necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, en caso de desatender esta obligación el propietario, tiene facultad del inquilino para resolver el contrato de alquiler.
  • DERECHO REDUCCION RENTA POR OBRAS DEL PROPIETARIO EN SU VIVIENDA en el supuesto de que se trate de obras de mejora necesarias tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda afectada por las obras y que no puede destinar a su uso.
  • DERECHO A NO PERMITIR LA ENTRADA DEL PROPIETARIO sin su permiso, y si esto sucediera el propietario puede ser denunciado penalmente puesto que el domicilio de una persona conforme establece nuestra Constitución es inviolable.
  • DERECHO A RECUPERAR LA FIANZA siempre y cuando el inquilino esté al día en el pago de la renta mensual o en cualquiera de los suministros, y la vivienda se entregue sin daños materiales y en buen estado de uso y conservación.

En FORISLEX somos abogados especialistas en contratos de arrendamiento en Madrid y  le resolveremos cualquier duda sobre arrendamientos, así como sobre el procedimiento de desahucio, no dude en consultarnos haciendo uso del formulario de consulta situado a la derecha de la página, o bien solicitando cita previa gratuita para contratos de arrendamiento, o bien en nuestro teléfono 914510147.

Cargas Hipotecarias

CANCELACIÓN DE CARGAS HIPOTECARIAS YA PAGADAS A LA HORA DE COMPRAR UNA VIVIENDA

En ocasiones, cuando comprobamos el estado de una finca en la que estamos interesados en su adquisición, solicitamos la correspondiente nota simple al Registro de la Propiedad, y nos encontramos con una serie de cargas hipotecarias, que si bien ya están pagadas en su totalidad, no se procedió a tramitar en su día la cancelación hipotecaria.

Pues bien, si dichas cargas hipotecarias, tienen vencida su última cuota hace más de 20 años, podemos solicitar la cancelación registral de la misma sin tener que acudir a notaría. Bastaría con solicitar al Registro su cancelación en base los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria. Los cuales nos establecen un plazo de 20 años para conseguir la caducidad, o extinción legal de la carga por el transcurso del tiempo.

De no haber transcurrido dicho plazo, no será posible la cancelación de las cargas hipotecarias por caducidad, teniendo que solicitar a la entidad bancaria que ostente el derecho de crédito, que acuda a otorgar ante notario la oportuna escritura de cancelación registral. Con el consiguiente coste.

En Forislex, somos abogados especialistas en operaciones de adquisición y alquiler de inmuebles. Si necesita asesoramiento por favor no dude en consultarnos bien por email informacion@forislex.com, o bien solicitando cita previa gratuita con nuestros abogados especialistas en operaciones inmobiliarias.

Venta de segunda mano, tributos

LAS VENTAS POR INTERNET ENTRE PARTICULARES TRIBUTAN AL 4%.

Cada vez son más habituales las ventas entre particulares de artículos de segunda mano.
La facilidad de acceso a redes sociales o portales de internet como Segundamano, Wallapop o Milanuncios entre otros, hacen posible la venta de artículos de los que nos queremos desprender a otras personas interesadas en la adquisición de dichos productos.
Ahora bien, por el hecho de ser particulares, ¿estamos exentos de tributación en esas operaciones?. La respuesta a dicha pregunta es negativa. Basta recordar la consulta vinculante de la Agencia Tributaria 2170 de 22 de agosto de 2017, en la que se nos recuerda que la venta de enseres personales y objetos realizados entre particulares está sometida a tributación.

Las operaciones de compraventa entre particulares están sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por lo que cada vez que se produce una venta entre particulares el comprador deberá de liquidar dicho impuesto.

Actualmente dicho impuesto con carácter general para bienes muebles asciende a un 4%. Que debería de ser ingresado a través del oportuno modelo 600 en la Administración Tributaria correspondiente.

En FORISLEX somos abogados especialistas en derecho fiscal, si tiene alguna duda sobre la materia, consúltenos bien por email informacion@forislex.com, o bien solicitando cita previa gratuita con nuestros abogados