Categoría: Alquileres

Alquiler de renta antigua

DENEGACIÓN DE PRÓRROGA EN EL CONTRATO DE ALQUILER DE RENTA ANTIGUA POR NECESIDAD DEL PROPIETARIO

La importancia de los plazos en la comunicación de denegación de prórroga en el contrato de alquiler de renta antigua por necesidad del propietario.

Uno de los posibles motivos por los que el propietario puede esgrimir denegación de prórroga en el contrato de alquiler de renta antigua es la necesidad de ocupación de la vivienda para sí o para sus hijos.

El procedimiento marcado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, establece unos plazos de comunicación obligatorios, antes de interponer la oportuna demanda judicial en el caso de que el inquilino no admitiese la denegación de la prórroga del contrato.

Para comunicar la denegación de la prórroga, es obligatorio para el arrendador, requerir de manera fehaciente al inquilino, haciéndole saber la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se fundamenta la denegación de la prórroga y todo ello con un año de antelación. El inquilino a su vez deberá contestar en plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de la prórroga. Si el inquilino no está conforme deberá exponer las causas en que se funde la oposición y si no lo hiciere, el arrendador podrá anticipar el plazo de interposición de la demanda a seis meses.

Es de fundamental importancia el respetar todos los requisitos enumerados, ya que la inobservancia de estos dará lugar a la ineficacia del requerimiento. Lo que supondrá una sentencia desestimatoria y con condena en costas sin entrar en el fondo del asunto.
En Forislex somo abogados especialistas en procedimientos judiciales de alquiler. Si tiene cualquier problema sobre alquileres, por favor no dude en consultarnos. Podemos ayudarle y ofrecemos primera cita gratuita para exponernos su problema laboral.
Consúltenos también por email información@forislex.com, o bien rellenando el formulario de contacto.

Derechos del propietario en contratos de arrendamiento

LAS OBLIGACIONES DEL INQUILINO Y DEL PROPIETARIO EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Tras haber examinado cuáles son los derechos del inquilino en contratos de arrendamiento en otro artículo de nuestro blog, hoy analizaremos cuáles son por el contrario las obligaciones que legal o contractualmente ha de asumir frente al propietario:

  • ABONAR RENTA MENSUAL que deberá efectuar todos los meses dentro de los siete primeros días de cada mes.
  • ABONAR FIANZA consistente ésta en una mensualidad que responderá de posibles impagos de la renta o cualquier otro incumplimiento del inquilino.
  • ACTUALIZACION DE LA RENTA conforme a la variación anual que experimente el índice de precios al consumo los doce meses anteriores a la fecha de la actualización.

De igual modo, el propietario tiene derecho una vez cumplidos tres años en contratos de arrendamiento a la actualización de la fianza depositada:

  • ELEVACION DE LA RENTA POR MEJORAS si al vencimiento de los tres años de contrato el propietario el propietario efectúa obras de mejora en la vivienda, tiene la obligación el inquilino, salvo que se pacte lo contrario en el contrato, de asumir una subida de la renta a abonar consistente en aplicar al capital invertido en la mejora el interés legal más tres puntos, con el límite de que no podrá aumentar jamás la renta un 20%.
  • NO RENOVACION CONTRATO POR NECESIDAD VIVIENDA PARA SU USO o de su familiar por parte del propietario, siempre que medie un preaviso por el mismo de al menos dos meses.
  • NO CESION DEL CONTRATO de arrendamiento a un tercero, o subarriendo de alguna habitación a un tercero, sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
  • REALIZACION REPARACIONES normales derivadas del desgaste ordinario por el uso de la vivienda, y aquellas que sean debidas a un uso indebido de la misma.
  • NO REALIZACION OBRAS en la vivienda sin autorización por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o supongan una disminución de la estabilidad o seguridad del edificio.

En FORISLEX somos abogados especialistas en arrendamientos y  le resolveremos cualquier duda sobre contratos de arrendamiento, así como sobre el procedimiento de desahucio, no dude en consultarnos mediante el formulario situado a la derecha de la página, o bien solicitando cita previa gratuita para cuestiones de arrendamiento, o bien en nuestro teléfono 914 510 147.

Contratos de arrendamiento en Madrid

LOS DERECHOS DE UN INQUILINO EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En este artículo te presentamos cuáles son los derechos que tiene el inquilino o arrendatario en contratos de arrendamiento de vivienda:

  • DURACION DEL CONTRATO en muchas ocasiones el propietario llegado el vencimiento del primer o segundo año de duración del contrato de arrendamiento, le manifiesta a su inquilino que el contrato termina y que debe abandonar la vivienda, o bien, le plantea ante el vencimiento del contrato un nuevo contrato con otra renta mayor.
    La ley establece un plazo de tres años máximo para contratos de arrendamiento de vivienda, así si se pactó una duración de un año, sepa que se puede prorrogar su contrato dos anualidades más, es decir, es un derecho del inquilino que no puede ser obstaculizado por el propietario que no podrá negarse a la prórroga del contrato hasta los tres años.
  • PRORROGA TACITA si llegado el vencimiento de las tres anualidades el propietario no notifica al inquilino su deseo de dar por finalizado el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por otro año más.
  • DERECHO DE DESISTIMIENTO la ley de arrendamientos urbanos permite el desistimiento del inquilino durante el primer año de contrato siempre y cuando hayan transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del arrendamiento, siempre que se preavise al propietario con 30 días de antelación, y se abone si se pacta expresamente, una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del contrato. Si no se pactase penalización, ésta no tendría que abonarse.
    En muchos contratos de arrendamiento se silencia este derecho del inquilino, y se obliga al mismo a permanecer en la vivienda obligatoriamente durante el primer año.
  • FACULTAD DE NO RENOVACION de igual modo el inquilino tiene la facultad de no prorrogar el contrato por otra anualidad, siempre y cuando el inquilino envíe burofax al propietario al menos 30 días antes al vencimiento de la anualidad, su voluntad de no renovarlo.
    La única excepción al respecto que prevé la ley en contratos de arrendamiento es que habiéndose cumplido al menos el primer año de contrato, el propietario comunique con dos meses de antelación al inquilino que necesita la vivienda para su uso personal o familiares allegados que establece la ley.
  • DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO el inquilino tiene derecho en el caso de venta por el propietario de la vivienda alquilada a igualar la oferta que tenga de un tercero para su compra, tratándose de un derecho de adquisición preferente frente a cualquier otro posible comprador. Solamente dejará de operar este derecho, si así se pacta expresamente en el contrato de alquiler.
  • DERECHO EXIGIR AL PROPIETARIO OBRAS DE CONSERVACION necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, en caso de desatender esta obligación el propietario, tiene facultad del inquilino para resolver el contrato de alquiler.
  • DERECHO REDUCCION RENTA POR OBRAS DEL PROPIETARIO EN SU VIVIENDA en el supuesto de que se trate de obras de mejora necesarias tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda afectada por las obras y que no puede destinar a su uso.
  • DERECHO A NO PERMITIR LA ENTRADA DEL PROPIETARIO sin su permiso, y si esto sucediera el propietario puede ser denunciado penalmente puesto que el domicilio de una persona conforme establece nuestra Constitución es inviolable.
  • DERECHO A RECUPERAR LA FIANZA siempre y cuando el inquilino esté al día en el pago de la renta mensual o en cualquiera de los suministros, y la vivienda se entregue sin daños materiales y en buen estado de uso y conservación.

En FORISLEX somos abogados especialistas en contratos de arrendamiento en Madrid y  le resolveremos cualquier duda sobre arrendamientos, así como sobre el procedimiento de desahucio, no dude en consultarnos haciendo uso del formulario de consulta situado a la derecha de la página, o bien solicitando cita previa gratuita para contratos de arrendamiento, o bien en nuestro teléfono 914510147.

Cargas Hipotecarias

CANCELACIÓN DE CARGAS HIPOTECARIAS YA PAGADAS A LA HORA DE COMPRAR UNA VIVIENDA

En ocasiones, cuando comprobamos el estado de una finca en la que estamos interesados en su adquisición, solicitamos la correspondiente nota simple al Registro de la Propiedad, y nos encontramos con una serie de cargas hipotecarias, que si bien ya están pagadas en su totalidad, no se procedió a tramitar en su día la cancelación hipotecaria.

Pues bien, si dichas cargas hipotecarias, tienen vencida su última cuota hace más de 20 años, podemos solicitar la cancelación registral de la misma sin tener que acudir a notaría. Bastaría con solicitar al Registro su cancelación en base los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria. Los cuales nos establecen un plazo de 20 años para conseguir la caducidad, o extinción legal de la carga por el transcurso del tiempo.

De no haber transcurrido dicho plazo, no será posible la cancelación de las cargas hipotecarias por caducidad, teniendo que solicitar a la entidad bancaria que ostente el derecho de crédito, que acuda a otorgar ante notario la oportuna escritura de cancelación registral. Con el consiguiente coste.

En Forislex, somos abogados especialistas en operaciones de adquisición y alquiler de inmuebles. Si necesita asesoramiento por favor no dude en consultarnos bien por email informacion@forislex.com, o bien solicitando cita previa gratuita con nuestros abogados especialistas en operaciones inmobiliarias.

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CÓMO TRIBUTAN LAS DEVOLUCIONES DE INTERESES POR CLÁUSULAS SUELO

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión europea de 21/12/16, que vino a establecer la retroactividad en la devolución de los intereses cobrados en exceso por las entidades bancarias en aplicación de la cláusula suelo de las hipotecas, así como el reconocimiento de la nulidad de las citadas cláusulas suelo utilizadas por gran parte de la banca española, durante el último decenio, va a propiciar la devolución de gran parte de los intereses que los particulares han venido abonando a sus entidades bancarias en exceso por aplicación de la citada cláusula.

Ha de saber que la devolución de estos intereses por parte de los bancos no está exenta de tributación fiscal, y ha de declararse y tributarse en la declaración de la renta-IRPF, según el supuesto ante el que nos encontremos.

Diferenciaremos tres supuestos que pueden acontecer y que tienen un tratamiento fiscal distinto:

  1. Vivienda habitual: Si la devolución de los intereses, proviene de un préstamo destinado a la adquisición de la vivienda habitual y en su momento deducimos esos intereses en la declaración de la renta, deberemos proceder a la presentación de la correspondiente declaración complementaria de IRPF, minorando la deducción en el importe de los intereses que nos ha devuelto el banco.
  2. Inmueble arrendado: Si la devolución de los intereses, proviene de un préstamo destinado a la adquisición de un inmueble que ha sido posteriormente alquilado a un tercero, y siendo esos intereses incluidos como gastos del rendimiento de inmueble, se deberá proceder a la presentación de declaración complementaria de IRPF, minorando el gasto reflejado en el apartado de rendimiento de capital inmobiliario, en el importe de los intereses devueltos por el banco.
  3. Inmueble que no es la vivienda habitual ni está arrendado: con carácter general no tendrá incidencia fiscal al no haber sido incluidos en la declaración los intereses objeto de devolución. La excepción sería en aquellas Comunidades Autónomas que si recogían la posibilidad de una pequeña cantidad por adquisición de segundas residencias, en cuyo caso, procedería regularización en caso de haber practicado deducción, mediante la presentación de la oportuna declaración complementaria.

En Forislex  somos abogados especialistas en cláusula suelo y fiscalidad, no duden en ponerse en contacto, vía email en informacion@forislex.com o llamando a nuestros teléfonos para concertar una cita.

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EL DESAHUCIO EXPRESS – ARRENDAMIENTOS

A consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, los aún altos precios para la compra de vivienda, y la falta de concesión de préstamos por parte de las entidades bancarias, son muchos los propietarios que han decidido en los últimos años alquilar su vivienda, ante la imposibilidad de venderlas.

Consecuencia de ello y de la consabida crisis económica es que los juicios para desahuciar al inquilino se han multiplicado en los últimos años, razón por la cual se han promulgado varias leyes, entre éstas Ley 19/2009, Ley 4/2011 y Ley 37/2001 que han venido a agilizar los trámites judiciales para obtener del órgano judicial una rápida sentencia que permita el lanzamiento del inquilino.

Lo cierto es que si su inquilino voluntariamente no quiere pagar la renta difícilmente podrá conseguir que abandone la vivienda y le pague si no inicia un procedimiento judicial contra el mismo.

Las principales y más novedosas modificaciones introducidas en el denominado desahucio express son las siguientes:

Posibilidad de reclamar la resolución del contrato de arrendamientos y reclamación de rentas o suministros impagados a través del procedimiento monitorio con el siguiente esquema:

  1. Presentación demanda por el propietario. 2. Requerimiento por el órgano judicial al inquilino con un plazo de 10 días para que pague, desaloje voluntariamente el inmueble ó en su caso se oponga a la demanda –señalando en este último caso fecha para juicio y para el lanzamiento del mismo en un plazo inferior a 30 días desde el juicio, opciones:
  2. Si el inquilino abandona voluntariamente la vivienda tras el requerimiento, el propietario ya tendría en su poder la vivienda, y podría continuar la reclamación judicial para el pago de las rentas adeudadas. Cabe la posibilidad de que el propietario condone la deuda con tal de que el inquilino desaloje la vivienda.
  3. Si el inquilino paga y abona al propietario las rentas adeudadas podrá continuar disfrutando del contrato “enervando la acción”, siempre que no lo haya hecho ya con anterioridad, y no haya sido requerido formalmente de pago por el propietario un mes antes de la demanda. En caso contrario, procedería su lanzamiento recobrando el propietario la vivienda.
  4. Si el inquilino en dicho plazo de 10 días no paga o no comparece, el órgano judicial procederá al lanzamiento del mismo, pudiendo el propietario instar la reclamación en vía de ejecución de las cantidades adeudadas.

La resolución judicial que se dicte comprenderá la resolución del contrato y el lanzamiento del mismo junto con la condena al pago de las rentas debidas y las costas procesales (salvo en el caso de condonación antes citado).

Imposibilidad de que el inquilino pueda recurrir la sentencia judicial si no consigna previamente las cantidades debidas hasta ese momento y las que se sigan devengando.

En FORISLEX Abogados somos especialistas en desahucios y arrendamientos, cualquier problema sobre arrendamientos así como sobre el procedimiento de desahucio, no dude en consultarnos en información@forislex.com, o bien solicitando cita previa en nuestro teléfono 914510147 .

PRIMERA CONSULTA GRATUITA

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¿QUE PUEDO HACER SI MI INQUIILINO NO ME PAGA LA RENTA DEL ALQUILER?

Si usted es propietario y tiene alquilada una vivienda, sepa que desde el primer impago de la renta o de cantidades asimiladas (pago del IBI, comunidad de propietarios, suministros, etc.), podrá tomar acciones legales válidas para su reclamación y para la recuperación de su vivienda.

Desde FORISLEX ABOGADOS somos expertos en arrendamientos

si usted se encuentra en esta situación, le aconsejamos antes de iniciar acciones judiciales, envíe primero una reclamación extrajudicial contra su inquilino (un burofax con acuse de recibo y certificación de texto) reclamándole el pago de las cantidades pendientes hasta la fecha.

Al transcurrir un mes desde la recepción del burofax si la renta sigue sin pagarse, habrá agotado el inquilino la posibilidad de rehabilitar el contrato mediante la enervación prevista en la ley.

Transcurrido dicho plazo ya podrá iniciar los trámites para la presentación de la demanda de desahucio, donde se le podrá reclamar al inquilino tanto las rentas adeudadas hasta la fecha como las sucesivas hasta sentencia, como la resolución del contrato y el desahucio y lanzamiento del inquilino si fuera necesario por las fuerzas policiales.

El plazo del procedimiento judicial será de unos 5 o 6 meses, y al recuperar la posesión de la vivienda una vez desahuciado su inquilino, podrá verificar el estado de la vivienda, y en su caso descontar de la fianza depositada inicialmente, aquellas reparaciones que debido al mal estado de la vivienda han de ser atendidas por usted, o aquellos suministros pendientes de pago.

No obstante, le recomendamos que nos consulte como especialistas en contratos de arrendamiento

puesto que muchos de los problemas de falta de pago de rentas y muchos otros, se pueden solucionar de antemano con la redacción de un contrato que proteja convenientemente los derechos de usted como propietario de la vivienda a alquilar.

Si se encuentra usted en esta situación, no dude en solicitar nuestro asesoramiento jurídico legal. Somos abogados especialistas en arrendamientos y desahucios  Escríbanos a nuestro e-mail información@forislex.com, o bien solicite cita previa en nuestro teléfono 914510147.

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